Onduidelijkheid over veranderingen in box 3: scenario’s bieden houvast 

Onzekerheid over de toekomst van box 3 houdt beleggers in hun greep. Terwijl de politiek worstelt met een nieuw stelsel voor belasting op vermogen, verkeren beleggers in onzekerheid. Met name vastgoedbeleggers worden hard geraakt. Toch kunnen zij zich volgens Dirk Zuijdwegt en Roy Geraerts van Financial Life Plan nu alvast voorbereiden op wat er komen gaat.

Net als eerdere wetsvoorstellen (zie kader onderaan) is ook de nieuwe Wet werkelijk rendement Box 3 er nog niet doorheen. Daardoor verkeren veel beleggers in onzekerheid, zien ook Dirk Zuijdwegt en Roy Geraerts van Financial Life Plan. Zij helpen vermogende ondernemers om hun financiën goed te regelen voor de toekomst door fiscale kennis, financiële planning en juridisch advies te combineren in een allesomvattende strategie. ‘Veel van die ondernemers hebben de afgelopen jaren in vastgoed geïnvesteerd om hun pensioen veilig te stellen en juist zij worden nu extra hard geraakt. Onder andere doordat zij al eerder te maken kregen met veranderingen die het rendement op vastgoed onder druk zetten. Denk aan de invoering van het puntensysteem dat de maximale huur beperkt en aan de hypotheekrentes die zijn gestegen’, aldus Geraerts.  

Scenario’s uitrekenen 

Hoewel de nieuwe box 3-regels naar verwachting ook het rendement op aandelen, crypto’s en edelmetalen zullen beïnvloeden, ligt daar wel een nuancering: deze beleggingscategorieën zijn immers over het algemeen flexibeler dan vastgoed. ‘Vanwege de huurdersbescherming kun je vastgoed met langetermijnhuurcontracten niet zomaar verkopen. Veel beleggers zitten er daardoor aan vast.’ Dat betekent dat deze beleggers hun strategie moeten heroverwegen. En daarom kloppen ze steeds vaker bij Financial Life Plan aan voor hulp. ‘Natuurlijk weten ook wij niet wat er met box 3 gaat gebeuren, en vanaf wanneer’, zegt Zuijdwegt. ‘Maar wij geloven wel dat je kunt meebewegen met de veranderingen die komen gaan. Bijvoorbeeld door nu alvast scenario’s uit te denken, zodat je direct kunt anticiperen als er wél duidelijkheid is.’ 

WOZ-waarde verhogen 

Die scenario’s bepalen bijvoorbeeld hoe je nu met de WOZ-waarde moet omgaan. ‘Veel vastgoedbeleggers tekenen bezwaar aan tegen een hogere WOZ-waarde, vanwege de onroerendzaakbelasting (OZB). Maar met de voorgenomen wetswijziging zou je dat juist niet moeten doen, omdat de waardestijging ten opzichte van de WOZ-waarde op 1 januari 2028 bij een verkoop wordt belast’, aldus Geraerts. ‘Dus, stel: je hebt een pand dat op 1 januari 2028 een WOZ-waarde heeft van € 400.000 en je verkoopt dat in 2029 voor € 500.000. Dan moet je over de winst van € 100.000 36% vermogenswinstbelasting betalen. Met een lagere WOZ bespaar je misschien een paar honderd euro aan OZB-belasting, maar vervolgens tik je bij een verkoop in 2029 tienduizenden euro’s meer vermogenswinstbelasting af.’ 

Kijken naar de lange termijn

Het algemene advies van Financial Life Plan aan vastgoedbeleggers is om vooruit te denken en kritischer te kijken naar de investeringsportefeuille voor de lange termijn. ‘Breng in afwachting van de definitieve wetgeving alvast in kaart welke panden je wilt behouden als deze plannen doorgaan. Voor die panden kun je nog gewoon bezwaar maken tegen de hogere WOZ-waarde, zodat je minder OZB betaalt’, zegt Zuijdwegt. ‘Voor panden die je op de lange termijn niet wilt behouden, omdat ze geen goed rendement meer opleveren, kun je er afhankelijk van je persoonlijke situatie ook voor kiezen om deze vóór 2028 te verkopen. Dan is de nieuwe vermogenswinstbelasting nog niet van kracht en kun je je geld herinvesteren in andere beleggingssoorten die bijdragen aan een betere spreiding in je portfolio.’

Belang van risicospreiding  

Want risicospreiding is volgens de adviseur altijd aan te raden. ‘Er zijn veel meer opties om vermogen op te bouwen dan alleen met vastgoed. Zo doen goud en zilver het de laatste tijd erg goed, zijn aandelen en crypto’s nog steeds interessant en kunnen ook beleggingen in het buitenland fiscaal voordeliger uitpakken’, somt Geraerts op. ‘Daarnaast ontstaan er veel nieuwe mogelijkheden, zoals investeren in zakelijke leningen.’

Zakelijke hypotheken 

Met name dat laatste speelt in op de groeiende behoefte aan voorspelbaarheid en flexibiliteit. ‘Bij investeren in zakelijke hypotheken via een fonds investeer je niet in één zakelijke lening van een ondernemer maar wordt er gespreid over meerdere leningen’, vertelt Zuijdwegt. ‘Neem het Zakelijke Hypotheken Fonds van Mogelijk. Daarbij leggen investeerders gezamenlijk geld in om zakelijke hypotheken van verschillende ondernemers te financieren, gespreid over diverse assetcategorieën en regio’s. Met een looptijd van vijf jaar, het recht van eerste hypotheek op het onderliggende vastgoed en een loan-to-value op portefeuilleniveau van maximaal 65% [hoogte van de leningen ten opzichte van de waarde van het onderpand – red.] en aanvullende zekerheden, is alles goed geregeld om de risico’s te beheersen. Dat maakt het een heel interessante, hybride oplossing voor mensen die af willen van hun niet-renderende vastgoed’, aldus de adviseur.  

Voorspelling nieuwe wet 

Dat er ondanks de goede alternatieven op de markt nog steeds behoefte is aan duidelijkheid, staat buiten kijf. Of dat er ook snel gaat komen, blijft de vraag. Geraerts: ‘Ik sluit niet uit dat ze het wetsvoorstel nog eens gaan veranderen. Maar ik dénk dat ze de vermogensaanwas, waarbij ze ongerealiseerd rendement belasten, zullen overslaan en in 2029 direct overgaan op de vermogenswinstbelasting.’ Zuijdwegt sluit zich daarbij aan. ‘De vraag is of ze dat organisatorisch geregeld krijgen. 2029 is niet héél ver weg meer en de Belastingdienst moet zich nog voorbereiden door dure IT-systemen uit te rollen en tot wel 100 fte personeel aan te nemen. Hoe gaan ze dat zo snel doen? Het zou mij niets verbazen als het allemaal nog langer gaat duren.’ 

Wachten is geen strategie 

Hoe dan ook is wachten op duidelijkheid geen strategie. Zolang de politiek en uitvoering nog zoeken naar een werkbaar en eerlijk stelsel, ligt de regie bij de belegger zelf. Wie nu alvast vooruitkijkt en stabiele beleggingsvormen aan de portefeuille toevoegt voor een betere spreiding, is voorbereid op de toekomst. Ongeacht hoe box 3 eruit komt te zien.