‘Vastgoedsector heeft veel werk te verrichten op pad naar CO₂-neutraliteit’
Eigenaren van commercieel vastgoed moeten aan de slag met verduurzaming. En dat is geen sinecure, weet Claire van Staaij, sector banker Vastgoed bij ABN AMRO. ’Meer dan 95 procent van panden staat er al, is vaak ouder en dus moeilijker optimaal te verduurzamen.’
De vastgoedsector heeft net als alle andere sectoren de taak om in 2030 de CO₂-voetafdruk te hebben verminderd met 55 procent ten opzichte van 1990. Uiteindelijk moet die CO₂-voetafdruk in 2050 nul zijn. Net zoals voor andere sectoren kent ook de vastgoedsector genoeg uitdagingen om deze doelstellingen te behalen.
Korte keten
Bij bestaande bouw is er vrijwel geen sprake van een keten, zoals bij een bedrijf dat bijvoorbeeld zijn productieproces kan verduurzamen of duurzamer kan inkopen. Daarnaast zijn veel panden vaak al gebouwd voordat er ook maar sprake was van verduurzaming. ‘Maar er zijn natuurlijk op gebouwniveau wel veel maatregelen te nemen, zoals andere materiaalkeuzes en het aanbrengen van energiebesparende installaties’, zegt Claire van Staaij, sector banker Vastgoed bij ABN AMRO. Zij volgt de markt voor zowel commercieel als bedrijfsmatig vastgoed op de voet. ‘Bij nieuwbouw wijst het verduurzamen zich meer vanzelf vanwege het Bouwbesluit. De laatste jaren zie je gelukkig ook steeds vaker zoals wij dat noemen “goed opdrachtgeverschap”. Dat vertaalt zich in een verduurzamingsambitie ruim boven Bouwbesluit, bijvoorbeeld via het BREEAM-certificaat.’
Renovatie of Sloop en nieuwbouw
Wanneer een commercieel gebouw niet aan de huidige verduurzamingseisen voldoet, wordt dit binnen de vastgoedsector een ‘bruin gebouw’ genoemd. Van Staaij: ‘Dat zijn vaak oudere gebouwen die slecht geïsoleerd zijn en bijvoorbeeld over verouderde klimaatsystemen beschikken. Niet altijd kunnen deze “bruine” gebouwen volgens de laatste standaarden worden verduurzaamd. In zo’n geval zou je sloop en nieuwbouw kunnen verdedigen. Die afweging moet echter realistisch en met respect voor én de CO₂-opgave én de haalbaarheid van de businesscase worden gemaakt. Bij monumentale panden heb je nog met een extra uitdaging te maken. Zoals een pand aan het 18 Septemberplein in Eindhoven (zie kader, red.). De samenleving wil historische panden uiteraard graag behouden.’
De 55 procent CO₂-reductie in de vastgoedsector in 2030 gaan we waarschijnlijk nog wel halen, maar het traject richting Net Zero is echt een stuk uitdagender
De stap naar Net Zero
Het is in een notendop hét dilemma van de vastgoedsector. Verduurzamen moet en is belangrijk. Bijna veertig procent van de totale CO₂-uitstoot in Nederland wordt tenslotte veroorzaakt door de gebouwde omgeving. Maar waar en hoe te verduurzamen is niet altijd duidelijk en soms financieel niet haalbaar. Toch moeten gebouwen over pakweg 25 jaar emissievrij zijn. Van Staaij: ‘Er zijn geen concrete cijfers van de vastgoedsector zelf. Maar wat we wel weten is dat tussen 1990 en 2023 de gebouwde omgeving een CO₂-daling heeft laten zien van 38 procent. Dat is best al wat. Maar nu is het tijd voor die volgende stap. De 55 procent CO₂-reductie in de vastgoedsector in 2030 gaan we waarschijnlijk nog wel halen, maar het traject richting Net Zero is echt een stuk uitdagender. Het is voor vastgoedbedrijven een behoorlijke opgave om CO₂-neutraal te worden.’
Handen moeten op elkaar
Bijkomende uitdaging is het feit dat er meerdere partijen zijn die op één lijn moeten zitten. Van Staaij: ‘Bij commercieel vastgoed heb je niet alleen te maken met een eigenaar die het voor het zeggen heeft, er is ook nog een gebruiker. Soms is het de huurder die vraagt om verduurzamen en wil de eigenaar geen grote investeringen doen, en soms is het andersom. Dan wil de eigenaar verduurzamen en zitten de andere partijen daar niet op te wachten. Het maakt het extra complex. Er moet dus eerst overeenstemming zijn voordat er iets kan gebeuren.’
Van energielabel C naar A++++
Het probleem is dat in commercieel vastgoed het laaghangend fruit al geplukt is of op korte termijn geplukt kan worden. Van Staaij: ‘Zonnepanelen, isolatie, warmtepompen en ledverlichting zijn vaak nog wel aangebracht of makkelijk aan te brengen. Dat maakt een pand natuurlijk al behoorlijk zuiniger. Dat is gunstig want het gebruik van een gebouw, de energiekosten, vormt de hoofdmoot van de CO₂-uitstoot in deze sector. Met dit soort maatregelen kom je met een commercieel gebouw al snel uit op minimaal energielabel C. Maar we moeten naar A++++. Die stap is groot. Er moet dus nog heel veel gebeuren.’
Kansen
Onbenutte ruimte om verder te verduurzamen binnen de vastgoedsector zit hem volgens Van Staaij bijvoorbeeld in de schil van het gebouw. Een dak of gevel kun je in de basis isoleren, maar je kunt ook meer doen. ‘Slimme gevels bijvoorbeeld, die in de winter warmte beter vasthouden en in de zomer de warmte juist weren. Toch vinden dit soort innovaties binnen het commercieel vastgoed nog maar mondjesmaat plaats.’ De hogere investeringen die hiervoor nodig zijn, werken vaak nog belemmerend. Commercieel vastgoed gaat vooralsnog om het behalen van rendement op de investering. En het rendement van verduurzamen ligt in een verdere toekomst en is nu vaak nog onzeker. Van Staaij: ‘We maken ons dan ook zorgen om een deel van de markt, dat wellicht niet mee kan in de verduurzaming omdat de baten niet opwegen tegen de kosten.’
Sectoreconoom Paul Bisschop over mkb'ers met een eigen bedrijfspand
Ook mkb’ers met een eigen bedrijfspand staan voor de uitdagende taak om te verduurzamen. ‘Maar de businesscase is vaak lastig te maken’, zegt Paul Bisschop, sectoreconoom Bouw & Vastgoed bij ABN AMRO.
Wetten en regels zijn echt noodzakelijk om verder te kunnen versnellen
Green premium, brown discount
Maar niets doen is geen optie. Van Staaij: ‘Van de aanname dat een duurzaam gebouw meer opbrengt bij zowel verkoop als huur, vinden wij nog te weinig terug in transacties in de vastgoedmarkt. Omgekeerd zien we wel dat bedrijven die niets doen, grote kans lopen dat hun vastgoed straks minder waard is. Binnen de sector staat dat bekend als brown discount.’
Toch zijn veel vastgoedondernemers volgens Van Staaij nog terughoudend als het gaat om het doen van investeringen om te verduurzamen. ‘Laat ik het zo zeggen: ze lopen daarin niet altijd voorop. Daartegenover wil ik de koplopers complimenteren. Zij staken al vroegtijdig hun nek uit om de juiste stappen te maken. Hopelijk hebben zij een voorbeeldfunctie voor het peloton dat nu toch echt moet gaan volgen.’ Regelgeving moet onder andere soelaas bieden. Van Staaij: ‘Wetten en regels zijn echt noodzakelijk om verder te kunnen versnellen. Zonder druk van buitenaf gebeurt er niet genoeg. Die wetgeving moet dan wel door de overheid worden gehandhaafd.’
Emissievrij wordt de standaard
En die regels komen er steeds meer. Zo moeten sinds 2023 alle kantoorpanden groter dan honderd vierkante meter beschikken over energielabel C. Van Staaij: ‘Ook de vierde herziening van de Energy Performance Building Directive is een feit, ofwel de EPBD-IV. Dit is de Europese richtlijn voor de energieprestaties van gebouwen. Een belangrijk onderdeel van de recente herziening is de wijziging van de nu geldende eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG) naar de norm van zero-emission building (ZEB). Vanaf 1 januari 2030 geldt voor alle nieuwe gebouwen dat zij geen emissies uit fossiele brandstoffen meer mogen uitstoten. Emissievrije gebouwen worden de nieuwe standaard.’
CSRD
Ook de implementatie van CSRD gaat vanaf 2024 een rol spelen. Om te voldoen aan de eisen van deze richtlijn moeten grote bedrijven de belangrijkste kwesties met betrekking tot ESG identificeren en rapporteren. Van Staaij: ‘De CSRD biedt veel kansen om de verduurzaming ook vanuit circulariteit en biodiversiteit te benaderen.’
Stuwdam van aanvragen
De echte grote stappen richting Net Zero moet een groot deel van deze sector dus nog zetten. Van Staaij: ‘Dat op zich is al iets om over na te denken. Vooral wanneer bedrijven nog langer wachten met verduurzamen. Als een grote groep bijvoorbeeld straks opeens alsnog de verduurzaming versneld wil doorvoeren, ontstaat er een stuwdam van aanvragen en is het risico groot dat de gebouwen in 2030 en wellicht later in 2050 nog niet voldoen aan de wetgeving. Bijkomende complicatie is namelijk die van een groeiend tekort aan personeel om de verduurzamingsmaatregelen uit te voeren. Het goed inpassen van de verduurzamingsdoelstellingen in de meerjarenonderhoudsbegroting helpt om dit soort situaties te voorkomen.’
Door de energieprestaties van gebouwen te verbeteren, verzekeren vastgoedpartijen zich van toekomstige cashflows
Hoogste standaard
‘Door de energieprestaties van gebouwen te verbeteren, verzekeren vastgoedpartijen zich van toekomstige cashflows’, stelt Van Staaij. ‘Ze stellen hun huurinkomsten veilig, ook na 2050. Daarnaast is er een beweging onder eindgebruikers naar de meest energiezuinige gebouwen. Door nu al in te zetten op de hoogste standaard kan een bedrijf in de huidige markt nog onderscheidend zijn.’ Van Staaij benadrukt tot slot nog het belang van breder kijken. ‘Wil deze sector naar Net Zero kunnen gaan, dan is het belangrijk dat het verder kijkt dan het besparen van CO₂ in het gebouw alleen. Ook het stimuleren van biodiversiteit en dus het creëren van meer groen in en rond de gebouwen, compenseert CO₂-uitstoot. Misschien is dat een richting die de vastgoedsector nog beter kan benutten.’
‘Als we niets doen, is een pand straks onverkoopbaar’
Vastgoedbedrijven staan voor de taak om hun portefeuille te verduurzamen. Maar met name het verduurzamen van bestaand vastgoed is een uitdaging van formaat. ‘De grootste belemmering is dat een winkelpand vaak ondergeschikt is aan de locatie’, aldus Robert Bakker van Redevco, een van de grootste private Europese vastgoedontwikkelaars.
‘Al in 2007 startten we met het BREEAM-certificeren van al onze gebouwen.’ Aan het woord is Robert Bakker, development manager bij Redevco. ‘Als familiebedrijf zit het in ons DNA om goed voor onze omgeving te willen zorgen. Samen met ABN AMRO zijn we daarom ook founding partners van de Dutch Green Building Council.’ Vandaag de dag focust Redevco vooral op de reductie van CO₂. Bakker: ‘We hebben nu een programma ‘Mission 2040’ lopen omdat we in 2040 al CO₂-neutraal willen zijn. Dat is een flinke uitdaging omdat we ook historische monumenten in onze portefeuille hebben waarin het al een hele uitdaging is om dubbelglas te mogen plaatsen.’
Gebouw vs. locatie
De grootste belemmering om de CO₂-uitstoot naar beneden te krijgen is volgens Bakker precies dit – het niet altijd kunnen verduurzamen van oude gebouwen – plus het belang van de locatie. ‘Een winkelier wil nu eenmaal in de drukke binnenstad zitten. Het gebouw is ondergeschikt aan de locatie. Maar vaak zijn die panden oud en niet bepaald duurzaam. Afbreken en opnieuw bouwen is vaak geen optie. Dan moeten we de huurder overtuigen van het feit dat we zo’n pand willen verduurzamen. Het zijn uiteindelijk vooral de besparingen op de exploitatiekosten die zo’n huurder dan over de streep trekken.’
Volledig elektrisch pand
Zo ook op het 18 Septemberplein in Eindhoven. Daar wist Redevco een historisch winkelpand van negenduizend vierkante meter, waarin huurders als Hema, C&A en Rituals huizen, volledig van het gas af te krijgen. ‘Dit is nu een volledig elektrisch pand geworden. De huurders geloofden eerst niet dat dat mogelijk zou zijn. Ook omdat Hema een restaurant in haar winkel exploiteert. Maar het kan. Het is gelukt.’
Onverkoopbaar
Toch is de businesscase voor het verduurzamen van commercieel vastgoed lang niet altijd makkelijk te maken, benadrukt Bakker. ‘De rekensom voor besparingen op energiekosten is snel gemaakt. Maar wat verduurzamen doet met de waarde van een pand is en blijft koffiedik kijken. De investeringen verdien je niet meteen morgen terug. Maar één ding denken we wel te weten. Als we niets doen, is een pand straks onverkoopbaar en mogelijk niet meer te financieren.’