Direct naar het hoofdmenu Direct naar de content
Dit artikel wordt u aangeboden door Mogelijk
De redactie van Het Financieele Dagblad draagt voor deze inhoud geen verantwoordelijkheid.

Bouwen op de vastgoedlessen uit het verleden

De Nederlandse vastgoedmarkt is turbulenter dan ooit. Hoge prijzen, hoge inflatie, negatieve rente, oorlog in Oekraïne en fiscaal ontmoedigingsbeleid: ze vormen een cocktail van onzekerheid in Nederland. Waar gaat de markt naartoe? Vier doorgewinterde vastgoedkenners blikken terug en vooruit.

Lange tijd kwam er geen eind aan de prijsstijgingen in vastgoed, zowel zakelijk als particulier. Inmiddels lijkt het tij te keren: in het eerste kwartaal van 2022 daalde de gemiddelde verkoopprijs van woningen iets ten opzichte van de laatste drie maanden van 2021. Minimaal, maar toch: een klein knikje dat voelde als een wake-upcall. Vastgoedprijzen kunnen wél omlaag.
Die daling was de eerste die vele tienduizenden kleine particuliere vastgoedbeleggers ooit in hun beleggingsleven hadden meegemaakt. Het overgrote deel van de tweedewoningbezitters in Nederland is immers pas in de laatste jaren ingestapt, aangelokt door de aanhoudende groei die vanaf 2013 inzette, en die record op record brak.
Gevaarlijk leek dat niet, en dat hoeft het ook niet te zijn. Vastgoed is immers langjarig vrijwel altijd in waarde gegroeid, al ongeveer sinds de tijd dat premier Nicolaas Pierson in 1901 de hypotheekrenteaftrek introduceerde. De laatste jaren waren extra lucratief: wie tijdig was ingestapt, kon extreme plussen noteren van jaarlijks 20% of meer. Nu, in juni 2022, lijkt het of we die kunnen archiveren onder het spreekwoordelijke kopje ‘resultaten uit het verleden’. De glanzende rendementen worden overschaduwd door oververhitting en onzekerheid. Veel beleggers zijn onthutst: en nu?

Niet eerder zo bizar als nu

Om het heden te begrijpen, moet je het verleden kennen. Dat weet ook Milla Alkemade van Beheermaatschappij Nassauplein, een familiebedrijf dat werkt in vastgoedverhuur. Alkemade is de vierde generatie. Zakelijk beheert ze een aantal kantoorpanden en bedrijfshallen in met name de regio Den Haag, privé heeft ze enkele woningen. Hoewel ze al ruim vijftig jaar meedraait in een vastgoedfamilie maakte ze niet eerder zo’n bizarre periode mee als nu. ‘De afgelopen tijd was echt extreem, met die blijvend stijgende prijzen. Een gekkenhuis! Ik verbaas me als ik zie dat mensen nog steeds instappen. Als zelfs de taxichauffeur je vertelt dat je een appartementje moet kopen voor de verhuur, dan weet je dat je te laat bent. Intussen loopt het woningtekort alleen maar verder op en is nieuw bouwen superlastig: procedures duren jaren als het al lukt om bouwprojecten te starten. Daardoor zit de markt muurvast. Wat doet dat straks met de prijzen? En wat gebeurt er als de rente stijgt, en mensen die zich in de schulden hebben gestoken voor een tweede of derde woning hun rentevastperiode zien aflopen? Raken die dan allemaal in een financiële spagaat?’

Buy and hold

Haar laatste aanschaf, twee kantoorvilla’s in Baarn, deed Alkemade in 2020. ‘Toen de overdrachtsbelasting naar 8% ging vond ik het genoeg.’ Zelf verkopen doet ze liever niet: ‘Ik ben van buy and hold. Redelijke huren vragen, zodat huurders tevreden zijn en lekker lang blijven zitten.’
In een markt die vrijwel op slot zit, ziet Alkemade nog wel mooie kansen in kleine kantoorverhuur: compacte kantoorruimtes in verzamelgebouwen. ‘Wij hebben zo’n pand en die ruimtes zijn heel gewild. Het is alleen beheerstechnisch vrij intensief, met veel kleine huurders en vaak korte contracten.’ Ook woonvastgoed blijft hot. ‘Ondanks de gestegen aankoopprijzen en overdrachtsbelasting, de steeds strengere regels voor het middenhuursegment en box 3-belasting zit daar nog steeds muziek in, mits de loan-to-value laag is en je een flink deel van de aankoop zelf kunt betalen. Als je nu nog begint, ben je wel vrij laat. Maar ja, dit is ook geen tijd om niets te doen.’

Als je nu nog begint, ben je wel vrij laat. Maar ja, dit is ook geen tijd om niets te doen

Milla Alkemade
Beheermaatschappij Nassauplein

Zorgelijke tweedeling

Vastgoedeconoom Dirk Brounen, hoogleraar aan de Universiteit van Tilburg, is wetenschapper én een beetje ervaringsdeskundige in vastgoedbeleggen: hij bezit een vakantiehuis in Zoutelande. Ook hij beoordeelt de situatie in de vastgoedmarkt als historisch ongekend, en maakt zich zorgen over de gevolgen. ‘Van de circa 7,5 miljoen woningen in Nederland is 56% koop, de rest huur – voornamelijk sociale huurwoningen van corporaties. Van Middenhuurwoningen zijn er maar zo’n 400.000. Met name die laatste zijn de afgelopen jaren in handen gekomen van particuliere beleggers. Ik ben daar niet op tegen, en lang niet elke vastgoedbelegger is een prins Bernard of een ‘sprinkhaan’. Maar er wordt ook nauwelijks bijgebouwd. Daardoor krijgen studenten die nu bij mij in de collegebanken zitten het de komende tien jaar op de woningmarkt moeilijker dan ooit. Als econoom vind ik die tweedeling heel zorgelijk.’

Hypotheekrenteaftrek en Woningwet

Terugkijkend in de historie mist Brounen vooral sturende keuzes vanuit de politiek. ‘Wist je dat de hypotheekrenteaftrek al in 1901 is ingevoerd door de toenmalige liberale premier Nicolaas Pierson, die acht jaar eerder als minister van Volkshuisvesting de Woningwet had geschreven, en dat die twee wetten nog altijd de blauwdruk bepalen voor de corporaties – en daarmee voor de huurmarkt? Het is alsof de politiek al 120 jaar lang hetzelfde herhaalrecept haalt.
Brounen is blij dat de aftrek nu eindelijk wordt afgebouwd. ‘Een koopwoning is wat mij betreft geen grondrecht, betaalbaar wonen wel. De overheid heeft daarvoor de sleutel in handen. Een voorbeeld: vroeger mochten corporaties allerlei woningen bieden, tegenwoordig alleen nog sociale huur. Dat heeft geleid tot een heel smal middensegment. Op andere vlakken was er eveneens onvoldoende sturing en zijn verstorende prikkels heel lang ongemoeid gelaten, zoals de onbelaste huurinkomsten in box 3. Ook scheefwonen komt nog veel te vaak voor: dat mensen dertig jaar geleden een laag loontje hadden en daardoor nu al dertig jaar een corporatiewoning bezet houden. Met datagedreven oplossingen zou je daar ook heel anders mee om kunnen
gaan.’

Als de overheid hier tien- of vijftienjarenplannen zou ontwikkelen, met één geluid, heldere landelijke regels en een langetermijnkoers, brengt dat rust, stabiliteit en evenwicht op de vastgoedmarkt

Dirk Brounen
Vastgoedeconoom

Historisch ongekend

Maarten de Gruyter is partner bij Boelens de Gruyter en tevens cohost bij het BNR-radioprogramma Vastgoed Gezocht en columnist bij zakenblad Quote. Zijn bedrijf bestaat vijftien jaar en heeft een vastgoedportefeuille van 500.000 m2, waarvan 150.000 m2 in aanbouw. Hiervan is 60% woningen en 40% kantoren en logistiek vastgoed. Ondanks zijn brede scope heeft ook De Gruyter tijden zoals deze nog niet eerder meegemaakt. ‘Voor de huidige generatie ontwikkelaars en beleggers is dit compleet nieuw. Zo’n lange tijd van lage rente, gevolgd door zo’n oververhitting, en dan zo’n snelle inflatie…’ Vooral die laatste raakt De Gruyter hard: ‘De bouw- en renovatiekosten rijzen de pan uit, de vraag is enorm én de rente loopt op. Aannemers willen hun materiaalprijzen niet meer garanderen, ze durven dat risico niet aan. Wij ook niet, en de beleggingsklanten die onze projecten overnemen zoals pensioenfondsen evenmin. Dat geeft een enorme patstelling.’

Altijd groei

De situatie doet De Gruyter denken aan 2008, maar dan erger. ‘Ook toen was er een groot woningtekort, en toch besloten ook toen kopers om even niks te doen, waardoor de bouw bijna helemaal stilviel. Nu zitten we nog niet op dat punt, maar er vallen al wel hier en daar projecten stil. In de nasleep van corona verwacht ik nog wel een afterburner. De hoge inflatie maakt mensen voorzichtiger. Grote prijsdalingen verwacht ik niet, wel afvlakkende stijgingen. Overigens zal woningvastgoed op de langere termijn altijd in waarde stijgen. Als belegger voor de kortere termijn moet je ook met dalingen rekening houden, als eigenaar of bewoner mag je langjarig altijd groei verwachten.’

Voor de onzekerheid ben ik wel bang; dat er een bouwinfarct optreedt als woningen en kantoren niet meer rond te krijgen zijn

Maarten de Gruyter
Boelens de Gruyter


Snel toeslaan is niet hoe De Gruyter zelf werkt. ‘Als wij een object of locatie kopen, kijken we altijd heel nadrukkelijk naar de lange termijn – en nu nog meer. We starten nooit onder financiële of tijdsdruk. We kijken naar de cashflow en de zekerheden, en of die ons voldoende tijd geven om volgende plannen te ontwikkelen. We gaan altijd voor een langere exploitatietermijn, zodat we nooit gedwongen en overhaast – en daarmee ongunstig – hoeven te bouwen. De oorlog in Oekraïne bijvoorbeeld heeft enorme invloed op de prijzen en beschikbaarheid van energie en bouwmaterialen en hakt er flink in. Die onzekerheid ben ik wel bang voor; dat er een bouwinfarct optreedt als woningen en kantoren niet meer rond te krijgen zijn.’

Voldoende zekerheden

Met een businessmodel dat precies past bij tijden met kopschuwe banken deed Mogelijk Vastgoedfinancieringen de afgelopen jaren goede zaken. Oprichter Maarten Rövekamp ontwikkelde het rond 2015. Als ondernemer met een technische achtergrond werkte hij op dat moment al zo’n vijftien jaar in projectontwikkeling van utiliteitsgebouwen en woningen. ‘Een bloeiende markt, tot de vastgoedcrisis van 2011’, herinnert hij zich levendig. ‘We hadden twee keer twintig bedrijfspanden succesvol gebouwd en verkocht. Maar bij de derde fase van vierentwintig nieuwe panden stokte de verkoop opeens bij achttien. Banken hielden de hand op de knip. Ze wilden de kopers van onze bedrijfspanden nauwelijks meer geld lenen, waardoor wij ze niet verkocht kregen. En dat terwijl de potentiële kopers ruim eigen geld meebrachten, persoonlijk garant wilden staan én voldoende zekerheden boden.’
‘Toen kwamen we op het idee om zelf de financiering te bieden, tegen een interessante rente, om ze te helpen het plaatje rond te maken.’ Vervolgens kwam binnen het eigen netwerk vanuit vermogende particulieren ook de vraag naar de optie om financieringen te verstrekken. Zo groeide in een paar stappen een nieuw businessconcept dat sinds 2016 bekend staat als Mogelijk Ondernemershypotheken en dat sindsdien al ruim 832 miljoen euro bijeenbracht. Inmiddels zit Mogelijk op schema van een miljard euro aan bemiddelde financiering vóór eind 2022.

In de lastige financieringsmarkt rond 2015 kwam Rövekamps businessmodel als geroepen: de lage spaarrente maakte vermogende particulieren gretig om te financieren, de terughoudendheid van de banken maakte ondernemers bereid om iets meer rente te betalen. Langzaam lijkt dat speelveld nu te veranderen: de rente stijgt, nieuwe partijen betreden de markt en ondernemers letten scherper op de rentelasten. Rövekamp zag dat aankomen en legde nieuwe ijzers in het vuur. ‘Zo bieden we nu ook producten voor beleggers die een langere horizon willen. Zoals buy-to-let, een verhuurhypotheek voor ondernemers met een scherpe rente, en waarmee financiers hassle-free kunnen instappen in goed renderende woningen en appartementen voor de verhuur. Daarmee hebben we sinds de start eind 2019 al voor meer dan 180 miljoen euro aan panden gefinancierd.’

De tweede nieuwe troefkaart in de veranderende markt is het nieuwe Mogelijk Zakelijke Hypotheken Fonds, dat onlangs live is gegaan. ‘Fondsen zijn enorm in trek. Daarin kun je als belegger zonder gedoe beleggen in onze breed gespreide vastgoedportefeuille tegen een geprognosticeerd rendement van 4,5% per jaar, heel stabiel, behoudend en met een regelmatige cash uitkering. De inschrijving voor het eerste fonds is op 25 mei gesloten en is enthousiast ontvangen. Er wordt nu gewerkt aan het vullen van de portefeuille. Na de zomer verwachten wij met een volgend fonds te kunnen starten. Met het Mogelijk Zakelijke Hypotheken Fonds bieden we beleggers een extra mogelijkheid voor gezond rendement zonder gedoe.’

In zakelijk vastgoed en logistiek vastgoed zit nog wel volop beweging

Maarten Rövekamp
Medeoprichter Mogelijk

Geen heftige prijsdalingen

Met die extra proposities is Rövekamp klaar voor een nieuwe fase in de vastgoedmarkt waarin de banken afzijdig zullen blijven, voorspelt hij. ‘Het gemak waarmee je tot 2006 een zakelijke hypotheek kon krijgen, komt niet meer terug. Sinds de toezichtregels van Basel III, laten banken commercieel vastgoed liever aan andere partijen.’

Rövekamp verwacht ondanks de ‘volstrekt overspannen’ markt toch geen heftige prijsdalingen. ‘Hebben we het kwartje van Kok ooit teruggekregen?’, antwoordt hij retorisch. ‘Wat vandaag te duur is, is morgen oké.’ Dat lijkt goed nieuws voor beleggers en investeerders die al zijn ingestapt. Wat is zijn visie voor nieuwkomers? Rövekamp: ‘Die zullen nauwkeurig moeten afwegen. Beleggen in woningvastgoed is steeds lastiger, steeds meer gemeenten zetten er een slot op met een zelfbewoningsplicht. In zakelijk vastgoed en logistiek vastgoed zit nog wel volop beweging, met name in objecten van twee, drie ton. Maar denk aan je loan-to-value zo’n 50 tot 60%, meer niet. En maak het niet te bont. Verdeel en heers.’

Deel op social media