Het Zakelijke Hypotheken Fonds: een nieuwe manier van fondsbeleggen

Geen één-op-één-financiering, maar beleggen in een gespreide portefeuille: dat is het nieuwe Zakelijke Hypotheken Fonds waar Mogelijk Vastgoedfinancieringen dit voorjaar mee startte. Fondsmanager Dirk Jan van der Hoeden vertelt hoe het werkt en wat het fonds inhoudt.

In het nieuwe Zakelijke Hypotheken Fonds leggen beleggers minimaal 100.000 euro in voor drie jaar. Met de inleg financiert Mogelijk Vastgoedfinancieringen vastgoed met een loan-to-value van maximaal 65 procent op portefeuilleniveau. Met andere woorden: de financiering is maximaal 65 procent van de waarde van het onderpand. De overige 35 procent legt de ondernemer zelf in. ‘Daardoor blijven de risico’s voor beleggers beperkt’, legt fondsmanager Dirk Jan van der Hoeden uit. ‘Sowieso is het specifieke risico lager dan bij onze één-op-één Ondernemershypotheek, omdat er geen sprake is van de financiering van één pand, maar een hele serie panden.’

Niet kopen maar financieren

De hamvraag is natuurlijk: wat levert het op? ‘Het geprognosticeerde rendement is 4,5 procent per jaar. Dat is iets lager dan bij de één-op-één Ondernemershypotheek. Dat komt doordat we extra zekerheden hebben ingebouwd. We willen bijvoorbeeld altijd een uitgebreide taxatie van het onderpand, we financieren alleen panden met energielabel A, B of C en we spreiden de objecten, zowel qua regio’s als qua soort object.’
Van der Hoeden krijgt nogal eens de vraag waarom het rendement geen 8 of 9 of 10 procent is, zoals bij andere aanbieders. ‘Dat zijn vastgoedfondsen, wij hebben een vastgoedfinancieringsfonds. Daar zitten grote verschillen tussen. Een vastgoedfonds koopt zelf direct vastgoed aan van de inleg. Vervolgens exploiteert, verbouwt en verkoopt het fonds dat en daar komt rendement uit. Wij kopen geen vastgoed, maar we financieren het. Het fonds bezit dus geen vastgoed, maar is enkel gevuld met zakelijke hypotheken. Het rendement van het fonds is hierdoor niet direct afhankelijk van de waardestijging van het onderliggende vastgoed. Dat maakt beleggen in het Mogelijk Zakelijke Hypotheken Fonds een stabielere manier van fondsbeleggen. Dit vastgoedfinancieringsfonds is dan ook veel rustiger, defensiever en minder volatiel dan een vastgoedfonds. Daar is het rendement ook naar.’

Niet gebonden aan de dinsdagochtend

Het Zakelijke Hypotheken Fonds wordt de derde pijler van Mogelijk Vastgoedfinancieringen, naast de Verhuurhypotheek en de Ondernemershypotheek. Van der Hoeden ziet het als een mooie aanvulling op de huidige dienstverlening. ‘Het voorziet in behoeftes waar we tot nu toe nog niet in voorzagen. We publiceren elke dinsdagochtend ons nieuwe actuele aanbod met investeringsaanbiedingen, maar niet alle beleggers hebben zin of tijd om zich daar op dat moment in te verdiepen. Bovendien zijn er meer beleggers dan er hypotheken zijn, dus veel beleggers vissen achter het net. Met het Zakelijke Hypotheken Fonds heb je rust, stabiliteit en kun je achteroverleunen terwijl het geld rendeert. Je hebt dus geen omkijken naar het vinden van het juiste beleggingsobject en het maken van één-op-één afspraken. Je bent niet meer gebonden aan die dinsdagochtend waarop we het nieuwe aanbod bekendmaken.’ Zijn er ook nadelen aan het nieuwe fonds? ‘Een nadeel voor beleggers is dat het rendement initieel wat lager is, al is het maar net waarmee je het vergelijkt natuurlijk. De risico’s zijn over het algemeen lager dan bij bijvoorbeeld het direct beleggen in vastgoed , dat is dan weer een voordeel. Verder is het zo dat beleggers bij ons hun investering voor drie jaar vastzetten, dat kan zowel een nadeel als een voordeel zijn.’

Rol in het vastgoedfinancieringslandschap

Van der Hoeden ziet het fonds als een nieuwe manier om bij te dragen aan financieringsmogelijkheden op de zakelijke markt. ‘Het begint er natuurlijk mee dat je een probleem oplost voor ondernemers en beleggers. Anders heeft het geen zin. Hiermee voorzien we in een behoefte op een manier die we eerder niet hadden. We stellen via dit fonds meer beleggers in staat om hun vermogen te investeren en meer geldnemers om hun pand te financieren.’
‘Als je kijkt naar het vastgoedfinancieringslandschap in Nederland, dan heeft iedereen daar een rol in. De banken uiteraard, maar die kunnen en mogen niet zomaar elk object financieren. Wij voorzien in een behoefte van ondernemers voor wie financiering via de bancaire route de laatste jaren steeds lastiger is geworden. En natuurlijk zit er voor ons ook een verdienmodel achter, we zijn niet roomser dan de paus. Maar daarnaast vind ik dat we zowel de ondernemers als de beleggers op een professionele manier een dienst verlenen die er nog niet was.’

Het fonds vullen

Met de nieuwe propositie begeeft Mogelijk Vastgoedfinancieringen zich op nieuw terrein. Dat bracht het nodige uitzoekwerk met zich mee. ‘Als je zo’n fonds aanbiedt, kun je kiezen tussen verschillende juridische varianten, die elk weer bepaalde consequenties hebben. Dan is het zaak te kijken naar die consequenties en welke variant het beste past bij de dienst die je wil aanbieden. Dat landschap is voor ons relatief nieuw. Met de hulp van Van Doorne hebben we nu een goed format neergezet.’
Uitdaging twee was de infrastructuur goed regelen. Het is namelijk zo dat beleggers direct vanaf de start van hun deelname rendement krijgen op hun inleg. ‘Dat krijgen ze in eerste instantie van ons, want we zijn de portefeuille nog aan het vullen.’ Is dat niet een risico: dat er straks veel beleggers zijn en geen vastgoed? ‘Totaal niet’, benadrukt Van der Hoeden. ‘We krijgen nu al zoveel financieringsopties doorgestuurd, nog zonder dat we er actief naar zoeken. Dus dat fonds krijgen we straks moeiteloos gevuld. Kijk, de ondernemers en de beleggers bij elkaar brengen: dat kunnen we goed, daar maak ik me dan ook totaal geen zorgen over. Maar ik hou het nog even af, omdat ik eerst het streefbedrag met inschrijvingen wil bereiken.’

Streefbedrag

En die inleggingen beginnen inmiddels flink op te lopen. Waar beleggers de afgelopen maanden nog enigszins op hun handen zaten door de situatie in Oekraïne, de opgelopen inflatie en onzekerheid op de beleggingsmarkten ziet Van der Hoeden de belangstelling toenemen. ‘Sommigen leggen 100.000 euro in, dat is de minimale inleg, sommigen een veelvoud daarvan. Zodra we het streefbedrag hebben bereikt, sluiten we de inschrijving en gaat het fonds officieel van start.’ In principe kunnen beleggers niet tussentijds uitstappen en ondernemers kunnen niet extra aflossen. ‘Dat is immers het idee: dat het voor drie jaar vaststaat.’

Elk kwartaal

Terwijl hij met zijn team druk doende is dit fonds op te starten, denkt Van der Hoeden al rustig na over het volgende fonds. Dat gaat er namelijk komen. ‘Ons doel is om regelmatig, bijvoorbeeld elk kwartaal, een nieuw fonds op te starten. Volgende fondsen kunnen een specifieke thematiek hebben, bijvoorbeeld doordat we alleen panden in specifieke segmenten financieren. Welke?’ Hij glimlacht. ‘Nee, dat houd ik nog even voor me. Je kunt ook denken aan een langere looptijd. We kijken goed naar behoeftes van ondernemers en beleggers. Daar hangt het immers voor een groot deel vanaf: we willen voor hen een probleem oplossen.’