Direct naar het hoofdmenu Direct naar de content
Dit artikel wordt u aangeboden door Mogelijk
De redactie van Het Financieele Dagblad draagt voor deze inhoud geen verantwoordelijkheid.

Vastgoedbeleggers verzieken de woningmarkt. Of ligt dat anders?

Een woning kopen? Sorry, alle bezichtigingsmomenten zitten al vol. Huren dan? Ook daar moet je achter aan de rij gaan staan. Het is crisis op de woningmarkt. En veel beschuldigende wijsvingers gaan in de richting van beleggers. Terecht of niet?

Negentien procent, dat is de stijging van de huizenprijzen in derde kwartaal ten opzichte van het derde kwartaal van 2020. Een record. De gemiddelde prijs van een koophuis is nu 419.000 euro. Nog een duizelingwekkend percentage: sinds 2013 is een woning gemiddeld 78 procent in waarde gestegen. Kassa voor eigenaren van zo’n woning. Ze hebben de rente zien dalen, zitten op hele lage lasten en hebben een vermogen kunnen ontwikkelen door de prijsstijgingen. Ook huurders van een sociale huurwoning hebben het in principe goed voor elkaar. Ze profiteren weliswaar niet van de waardestijgingen, maar hun huur is en blijft relatief laag en dus betaalbaar.

Insiders vs. outsiders

Insiders noemt Peter Boelhouwer deze gelukkigen. Hij is hoogleraar Woningmarkt aan de TU Delft en ziet de ongelijkheid tussen insiders en outsiders alsmaar toenemen. ‘Voor de outsiders wordt het steeds moeilijker om de woningmarkt op te komen. Traditioneel zijn dat starters, maar tegenwoordig zijn het ook statushouders. Er zitten er 24.000 in de opvang te wachten. Verder zijn het arbeidsmigranten, dat zijn er ook honderdduizenden. Het zijn mensen die gaan scheiden, een op de drie huwelijken strandt, die mensen kunnen ook geen kant meer op. En het zijn soms ook wel ouderen die vanwege andere behoeften een andere woning moeten hebben. Als zij een eigen woning hebben, lukt dat vaak nog wel, maar vaak is er geen geschikte woning beschikbaar. Die groep outsiders wordt steeds groter.’

Voor de outsiders wordt het steeds moeilijker om de woningmarkt op te komen

Peter Boelhouwer
Hoogleraar Woningmarkt aan de TU Delft

Bouwproductie gaat niet omhoog

En dat terwijl het aantal woningen niet meegroeit met die groeiende behoefte. In Nederland hebben we ongeveer acht miljoen wooneenheden. Het tekort aan woningen is 279.000, zo is de schatting. Dat is 3,5 procent van de woningvoorraad. De officiële prognose is dat het tekort de komende twee jaar gaat oplopen naar 3,9 procent. En in de Randstad ligt dat veel hoger. Bijbouwen zou je zeggen en dat gebeurt ook wel. De bedoeling is honderdduizend woningen per jaar, daar gaan de verkiezingsprogramma’s althans van uit. Maar dat halen we niet, de teller blijft steken rond de tachtigduizend woningen. Boelhouwer: ‘Als we honderdduizend woningen zouden gaan bouwen, zou het tekort langzaam afnemen, naar twee procent in 2035, dat is acceptabel. Maar mijn verwachting is dat we dat helemaal niet gaan redden, omdat we die bouwproductie niet omhoog krijgen.’

Vooral voor gezinnen

Een bijkomend probleem is dat er niet de juiste woningen worden gebouwd, zegt Jan Gaasenbeek, vastgoedspecialist bij Mogelijk. ‘Er is sprake van een mismatch van producten. Natuurlijk is het goed dat we Vinex-locaties hebben, zoals Vathorst en Nieuwland bij Amersfoort, maar die wijken zijn wel monogaam: het zijn vooral producten voor gezinnen. Als je op leeftijd bent en je wil van je gezinswoning naar een levensloopbestendige woning verhuizen, dan is dat lastig, want die woningen zijn enorm schaars. Dus dan kom je niet van je plek af en daardoor kan iemand anders ook niet verhuizen.’

Beleggers zijn noodzakelijk

Aan het nieuwbouwfront blijft het dus tobben, zowel qua hoeveelheid als qua soort woningen. Bestaande woningen dan? Daar kom je al helemaal niet tussen, ‘want beleggers kopen alles op, om die woningen vervolgens voor torenhoge huren in de markt te zetten’, zo stellen critici. Is dat terecht? Eerst maar weer eens even in de cijfers duiken. Van alle woningen in Nederland, acht miljoen dus, is 58 procent koop en 42 procent huur. Die 42 procent is voor grootste deel in het bezit van corporaties: 28 procent van het totaal, oftewel ruim 2,2 miljoen woningen. De rest – 14 procent, ruim een miljoen woningen – is eigendom van beleggers. Ruim tweehonderdduizend daarvan zijn in handen van institutionele beleggers: pensioenfondsen. Die zijn hard nodig op de woningmarkt, zegt vastgoedontwikkelaar Maarten de Gruyter. ‘Dat zijn allemaal zeer goede huisvaders en die zijn ongelooflijk belangrijk om die woningmarkt, die woningbouw, op stoom te krijgen of te houden. Zij financieren namelijk het grootste gedeelte.’

Vastgoedprojecten financieren

De Gruyter ontwikkelt met zijn vastgoedonderneming Boelens de Gruyter onder meer een groot woningbouwproject van 650 woningen in Amsterdam-West. Dat worden huurwoningen. Zestig procent daarvan is gereguleerd en wordt eigendom van een institutionele eindbelegger. ‘Als die 650 woningen allemaal koopwoningen zouden moeten zijn, want “we mogen geen huurwoningen meer bouwen en niet aan beleggers verkopen”, dan wordt het voor ons moeilijk om zo’n project te financieren en snelheid te maken in de realisatie. Dus die beleggers zijn absoluut noodzakelijk. Daar komt nog bij dat een heel groot gedeelte van de mensen wil huren, die wil helemaal niet kopen. Dat vergeet men nog wel eens.’

Een heel groot gedeelte van de mensen wil huren, die wil helemaal niet kopen

Maarten de Gruyter
Vastgoedontwikkelaar


800.000 woningen in handen van beleggers

Om de rekensom af te maken: ruim achthonderdduizend huurwoningen zijn in handen van overige beleggers. Dat is een bakker die de woning boven zijn bakkerij verhuurt als oudedagsvoorziening of bijvoorbeeld vastgoedhandelaren met vijftig tot zestig panden. ‘Zij hebben dus maar tien procent van het totale aantal woningen in handen, relativeert Gaasenbeek, vastgoedspecialist bij Mogelijk. ‘Ze krijgen de naam dat ze de markt afgrazen, maar hun invloed is nogal beperkt. Toch krijgen ze wel de meeste aandacht.’ Ook hoogleraar Boelhouwer relativeert de kritiek. ‘Zo’n 72 procent van de huurwoningen wordt keurig via het woningwaarderingsstelsel verhuurd. Daar is niks aan de hand, ook niet bij de hogere huren.’

Vastgoedhandelaren krijgen de naam dat ze de markt afgrazen, maar hun invloed is nogal beperkt. Toch krijgen ze wel de meeste aandacht

Jan Gaasenbeek
Vastgoedspecialist bij Mogelijk

Prijsopdrijvende werking

En die prijsopdrijvende werking dan, die beleggers zouden hebben? Kolder, stelt Boelhouwer. ‘Die prijzen stijgen omdat de financieringslasten zo gedaald zijn. Acht procent van de woningen is vorig jaar gekocht door beleggers. Dat kan nooit die prijsdruk verklaren. Er zijn wel buurten waar is vastgesteld dat het enig effect heeft, maar dat effect is heel klein.’ Bovendien betalen beleggers ook niet veel meer dan starters, zegt Boelhouwer. ‘Wel kunnen ze vaak gelijk afrekenen zonder voorbehoud van financiering. Dat geeft ze een voorsprong op starters.’

Leefbaarheid

Zowel Gaasenbeek als De Gruyter zien de voordelen van beleggers. Bijvoorbeeld doordat beleggers oude kantoorpanden transformeren tot woningen. Gaasenbeek: ‘Daar maken ze overigens ook winst mee, maar als dat op een kwalitatief verantwoorde manier en volgens de spelregels gedaan wordt, vind ik dat legitiem.’
Wijken als geheel kunnen enorm opknappen doordat beleggers panden opkopen en verbeteren. De Gruyter noemt de Pijp en de Jordaan in Amsterdam als voorbeeld. ‘Nog maar een paar decennia geleden waren dat echt achterstandswijken. Die zijn enorm verbeterd, uiteraard doordat corporaties zijn gaan investeren, maar ook omdat particulieren de potentie zagen. Zij zijn daar panden gaan kopen, gaan opknappen en gaan verhuren.’

Malafide beleggers

Helaas hebben beleggers niet alleen een positieve invloed. Gaasenbeek: ‘Sommigen maken misbruik van de schaarste en vragen torenhoge huren. Dat vind ik een ongewenste en marktverstorende ontwikkeling.’
Ook de leefbaarheid komt in sommige wijken onder druk te staan doordat met name malafide beleggers daar veel panden opkopen en verhuren aan te veel mensen tegelijk. Boelhouwer noemt Haagse Laakkwartier als triest voorbeeld. ‘Die beleggers verhuren in feite matrassen aan arbeidsmigranten. Het zijn oude woningen, dus zeer gehorig, dat is niet best. Dan krijg je vervalspiralen doordat mensen gaan wegtrekken. Er ontstaan onleefbare situaties. Die malafide beleggers moet je echt hard aanpakken. Die veroorzaken enorm veel ellende.’

Sommigen maken misbruik van de schaarste en vragen torenhoge huren. Dat vind ik een ongewenste en marktverstorende ontwikkeling

Jan Gaasenbeek
Vastgoedspecialist bij Mogelijk


Verhuurvergunningen

Of het nu komt door alle media-aandacht of niet, de overheid is druk bezig om de verhuurdersmarkt te reguleren. Zo wordt er gewerkt aan een verhuurdersvergunning. In Groningen is die sinds 2019 al verplicht, onder andere voor verhuurders van studentenkamers. Er liggen plannen om die vergunning voor heel Nederland in te voeren. Boelhouwer: ‘Iedereen kan die vergunning krijgen, maar als je je misdraagt, wordt je vergunning ingetrokken. Dat lijkt me een heel goed voorstel.’
Ook Gaasenbeek is voorstander van regulering, via een gemeentefonds voor leefbaarheid bijvoorbeeld, zoals dat nu in sommige gemeentes al geldt. ‘Een van de voorwaarden om een vergunning te krijgen voor bijvoorbeeld een transformatie van een kantoor naar wooneenheden is dat de aanvrager, de belegger dus, een storting doet in dat fonds. De gemeente heeft op haar beurt financiële gelegenheid om wijken naar een hoger plan te brengen. Ik ben daar wel een voorstander van. Natuurlijk, het gaat een beetje van de winst van de belegger af, maar dat vind ik niet erg, zolang hij maar wel zwarte cijfers blijft schrijven.’

Zelfbewoningsplicht

Een andere maatregel is de zelfbewoningsplicht (zie kader) die per 1 januari in gaat: wie de woning koopt, moet er ook voor een minimaal bepaalde tijd gaan wonen. Zo moeten starters de kans krijgen om ook een woning te kopen. De Gruyter ziet ook – en vooral – de nadelen van die regeling. ‘Je benadeelt huurders, want het aanbod van huurwoningen zal teruglopen. Dus die mensen moeten allemaal ergens anders naartoe. En de vraag is of het een enorme invloed hebben op de prijs van woningen, want het aanbod blijft klein.’

Emancipatiemachines

Door de zelfbewoningsplicht komen er met name in steden minder middeldure huurwoningen beschikbaar. Boelhouwer: ‘Steden zijn soort emancipatiemachines, daar moet je in kunnen komen. De particulier huursector speelt daar een belangrijke rol in. Voor sociale huur zijn wachtlijsten van meer dan tien jaar, dus daar heb je niks aan. Koop is met huidige omstandigheden niet mogelijk in steden. Bovendien, mensen die de steden in komen hebben daar ook nog geen behoefte aan, die zijn zich aan het ontwikkelen. Dus je hebt een substantieel deel nodig van middeldure huur. Dat raak je dan kwijt. Dan verstillen die steden als het ware, je krijgt geen doorstroming meer. Voor de ontwikkeling van zo’n stad is dat slecht, maar ook voor de mensen die zich willen ontwikkelen.’

Mensen die de steden in komen hebben nog geen behoefte aan koop, die zijn zich aan het ontwikkelen. Dus je hebt een substantieel deel nodig van middeldure huur

Peter Boelhouwer
Hoogleraar Woningmarkt aan de TU Delft

Opgejaagde woningprijzen

En zo zijn er meer voorbeelden van overheidsbeleid dat nu niet bepaald meewerkt. Zo worden oudere mensen die een woning willen delen – en dus woningen vrijmaken voor anderen –gekort op hun AOW en hun pensioen. En niet misselijk ook: ‘Je bent zo dertig procent van je inkomen kwijt’, zegt Gaasenbeek. Door die zogeheten voordeurdelersregeling (tijdelijk) af te schaffen, kan de woningvoorraad efficiënter worden benut.
Dan zijn er nog de fiscale regelingen die anders uitpakken dan bedoeld, zoals de overdrachtsbelasting: sinds 1 januari betalen starters geen overdrachtsbelasting meer, beleggers betalen juist méér. Gaasenbeek: ‘En wat is er nu gebeurd? Het zit gewoon in alle koopsommen. Het jaagt de woningprijzen op in plaats van dat het mechanisme de starters bevoordeelt.’

Jubelton

Ook de jubelton (ouders mogen hun kinderen belastingvrij een ton schenken voor de eigen woning) staat ter discussie, omdat het de prijzen zou opdrijven. Misschien is dat wel zo, zegt De Gruyter en hij is mede daarom een voorstander van de afschaffing ervan, maar dat betekent niet dat er overmorgen voor iedereen een betaalbare woning is. ‘Er zijn mensen die zeggen dat de oververhitting op de woningmarkt een gevolg is van die fiscaliteit. Daar ben ik het niet mee eens en het gevaar is dat die discussie nu zo gaat richting beleggers en fiscaliteit, dat mensen steeds minder aandacht krijgen voor nieuwbouw en denken: dat bouwen, is dat nou eigenlijk wel zo nodig? Dat vind ik een hele verkeerde richting.’ Ook Boelhouwer ziet maar één oplossing: ‘Als de donder gaan bouwen.’

Wat is de zelfbewoningsplicht?

Deze woonplicht, ook wel opkoopbescherming genoemd, dwingt huiseigenaren om de aangekochte woning zelf te bewonen. Woningbouwcorporaties gebruiken de zelfbewoningsplicht bij de verkoop van huurwoningen. Ook bij nieuwbouw geldt de regeling. Onlangs stemden de Tweede en Eerste Kamer in met een uitbreiding van deze regeling naar bestaande woningen. Gemeentes kunnen wijken aanwijzen waar deze opkoopbescherming geldt. Bijvoorbeeld buurten waar schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen of wanneer de leefbaarheid van een buurt onder druk staat door het opkopen van woningen voor de verhuur. De regeling gaat waarschijnlijk per 1 januari 2022 in.

Deel op social media