Corona werkt als een katalysator op de vastgoedmarkt

De gekte op de particuliere woningmarkt lijkt (nog) niet over te slaan naar het commerciële vastgoed. Sterker nog, waar overbieden schering en inslag is op de woningmarkt, is dat bij het zakelijk vastgoed zeker niet het geval. Experts verwachten wel dat sommige segmenten van de commerciële vastgoedmarkt de komende jaren gaan boomen.

De vastgoedsector is conjunctuurgevoelig en beweegt mee met de economie. Dus toen bij het uitbreken van de coronacrisis sectoren als horeca, de reiswereld en de evenementensector nagenoeg stil kwamen te liggen, hield men zijn hart vast. Import, export, consumptie en bedrijfsinvesteringen liepen terug. De Nederlandse economie kromp drie kwartalen op rij en leverde meer dan vier procent in. Op basis van deze negatieve indicatoren zou je een forse krimp van de vastgoedsector verwachten. Maar is dat ook zo? Of zette COVID-19 ook alle wetmatigheden in de vastgoedwereld op zijn kop?

Huizenmarkt

Laten we de blik eerst richten op de woningmarkt. Daar is van een crisissfeer allerminst sprake. Integendeel, volgens NVM-voorzitter Onno Hoes is het ‘ongekend’ wat er het afgelopen jaar op de huizenmarkt is gebeurd. De lage rente, het enorme woningtekort en de stabiele sociaaleconomische vooruitzichten zorgen voor krapte en jagen prijzen op. Koopwoningen werden in het eerste coronajaar 2020 gemiddeld 7,8 procent duurder en de prijsindex van het CBS steeg door naar het hoogste niveau sinds de start van de meting in 1995. Het aantal transacties nam met 7,7 procent toe ten opzichte van 2019. In het tweede kwartaal van 2021 kwam de gemiddelde prijs van een koopwoning uit op 410.000 euro, bijna 20 procent meer dan een jaar ervoor, wat een record is.

Niet onzeker

Sectoreconoom Madeline Buijs van ABN Amro heeft zich weliswaar verbaasd over de ongekende groei van de woningmarkt, maar vindt die tegelijk verklaarbaar. ‘De rente is extreem laag wat geld lenen goedkoop maakt. De huizenprijzen stijgen weliswaar hard, maar door de lage rente zijn maandlasten, zeker voor tweeverdieners, nog wel op te brengen. Heel belangrijk is ook dat de werkloosheid niet is gestegen. Als mensen zich onzeker voelen over hun financiële toekomst, bijvoorbeeld door de dreiging van ontslag, zetten ze verhuisplannen in de koelkast. Maar ze voelen zich daar dus niet onzeker over omdat ze niet verwachten hun baan kwijt te zullen raken.’

Commercieel vastgoed

Hoe zit het dan met het commerciële vastgoed: de verhuurde woningen, kantoren, bedrijfspanden, distributiecentra, restaurants, hotels en winkels? Het eerste wat opvalt is dat de zakelijke vastgoedmarkt geen gelijke tred houdt met de particuliere woningmarkt. Dat zijn gescheiden vaten die wel enigszins communiceren (beide bewegen mee met de conjunctuur), maar die toch een aparte dynamiek kennen. Anders dan op de woningmarkt nam het aantal zakelijke vastgoedtransacties in 2020 volgens ABN Amro met bijna 21 procent af. Het aantal kantoren dat van eigenaar verwisselde daalde zelfs met meer dan een kwart en het aantal winkels met bijna een derde. Dat het met de winkelsector niet goed gaat, is zichtbaar voor iedereen die wel eens de binnenstad van een Nederlandse stad bezoekt en leegstaande panden telt. Daar staat tegenover dat bedrijfsruimtes relatief weinig last van de coronacrisis hebben gehad. Daar was de krimp slechts 1,4 procent. De gemiddelde huurprijzen voor bedrijfsruimten zijn het afgelopen jaar zelfs gestegen en voor beleggers daalde de risicopremie op bedrijfsruimten. Dat onderstreept dat de markt deze asset categorie als redelijk veilig beschouwt.

Leegstaande kantoren

Aart Visser, Director Debt & Structured Finance bij het internationale vastgoedadviesbureau CBRE, meent dat de COVID-19-pandemie een aantal trends heeft versneld die al jaren zichtbaar waren. In die zin heeft corona de vastgoedmarkt niet door elkaar geschud, maar is het virus enkel een katalysator geweest. ‘Wij zien een sterkere focus op kwalitatief hoogstaande kantoorgebouwen. Die was er ook voor 2020 al, maar oudere kantoorgebouwen verliezen nu nog sneller terrein. De gebruiker eist meer kwaliteit van een kantoor. Denk aan de luchtkwaliteit, maar ook aan de locatie en de vraag naar andere werkplekconcepten. De ontwikkeling van het thuiswerken heeft natuurlijk invloed op de behoefte aan kantoormeters. Wij denken echter dat de meeste beslissingen over thuiswerken bij kantoorgebruikers pas genomen worden als iedereen weer terug kan of teruggaat naar kantoor. Doordat de effecten van deze beslissingen pas later merkbaar worden, valt het effect op de vastgoedbeleggingsmarkt voor kantoren waarschijnlijk samen met een terugkerende vraag naar kantoorruimte door groeiende economische activiteit.’

Van kantoor naar clubhuis

Dirk Jan van der Hoeden, directeur BTL en Institutional Investors bij Mogelijk, houdt echter een slag om de arm: ‘Het is moeilijk te voorspellen welke kant het op zal gaan met de kantorenmarkt. Dat zal pas echt duidelijk worden als alle coronamaatregelen zijn opgeheven en we weer zonder restricties naar het werk mogen. Ik verwacht echter wel een flexibelere vorm van werken, waarbij medewerkers gedeeltelijk thuiswerken en op bepaalde dagen naar kantoor komen. Je ziet deze ontwikkeling nu al bij grootbanken. Die zaten vroeger op 0,7 werkplek per fte. Dat wordt minder, waardoor je een ander soort gebouw nodig hebt.’ De dalende vraag naar kantoorruimte vertaalt zich, voor het eerst in jaren, in een dalende gemiddelde huurprijs. Die was 145 euro per m2 in 2020, vijf euro minder (-3,3 procent) dan in 2019.

De ‘verdozing’ van Nederland

De groei van e-commerce en de behoefte om dicht bij de klant te zijn, vertaalde zich al voor corona in een veranderende vraag naar logistiek vastgoed. De pandemie heeft het online winkelen een boost gegeven en daarom is ook de vraag naar logistiek vastgoed rondom de steden toegenomen. Het gaat daarbij vooral om panden tussen de 100 en 40.000 vierkante meter, aldus vastgoedadviesbureau Buck Consultants International. ABN Amro berekende dat het totale vloeroppervlak van de distributiecentra in de afgelopen vijf jaar met 20 procent is gestegen tot 28 miljoen vierkante meter. In Nederland is nu 0,13 procent van het grondgebruik logistiek vastgoed. Madeline Buijs van ABN Amro voorspelt dat er de komende jaren veel geïnvesteerd zal worden in hallen en loodsen, maar dat het absolute bedrag zal dalen. ‘Dit komt omdat er vooral vraag zal zijn naar kleinere distributiecentra aan de rand van de steden.’

Retail: geen vrolijk verhaal

Een versnelling treedt ook op in de retail: winkels trekken weg uit de binnensteden en door e-commerce verandert het winkelaanbod. Volgens het CBS raakte Nederland in 2020 zo’n 900 winkels kwijt, maar die daling is in lijn met de daling die al sinds 2010 zichtbaar is. De afgelopen tien jaar nam het aantal fysieke winkels af met 13.540, een daling van bijna 14 procent. Kansen zijn er voor panden die getransformeerd kunnen worden tot vastgoedcategorieën die in trek zijn, zoals woningen. Dirk Jan van der Hoeden denkt dat vooral in secundaire winkelstraten goede mogelijkheden zijn. ‘Daar zijn de huurprijzen lager en zitten ook vaak oude familiebedrijven. Over het algemeen zijn dat solide ondernemingen met een langetermijnvisie.’

Een andere categorie die zwaar geraakt is door coronacrisis is de hotelsector. Maar ook daar is het beeld divers: hotels die vooral gericht zijn op zakelijke gasten, bijvoorbeeld rondom Schiphol, hebben door corona zware klappen opgelopen. Hotels gericht op de vrijetijdssector zoals op toeristische locaties, denk aan Den Haag en de Veluwe, hebben ook te lijden gehad door deze pandemie maar laten een veel sneller herstel zien. Aart Visser van CBRE vindt het nog onzeker hoe deze sector zich zal ontwikkelen als de overheidssteun ophoudt. ‘Het zou kunnen dat er dan alsnog een shake-out komt, al verwacht ik dat niet.’

Visie belangrijker dan ooit

Wie profiteren van de huidige markt en wie zijn de dupe? Volgens Aart Visser van CBRE hebben vooral partijen het moeilijk die onvoldoende spreiding hebben in hun vastgoedportefeuille. ‘Wanneer het ook ontbreekt aan financiële slagkracht en een goede vastgoedvisie kan het moeilijk worden.’ Kansrijk vindt hij partijen die weten mee te bewegen met de marktontwikkelingen. ‘Zoals partijen die inspelen op striktere milieuwetgeving. Door milieuzones is er meer behoefte aan logistieke hubs vooral rond de grote steden. Bedrijven kunnen daarmee beter voorzien in milieuvriendelijke last mile delivery. Door COVID-19 is ook deze ontwikkeling versneld.’ Dirk Jan van der Hoeden van Mogelijk ziet nog een andere categorie die kan profiteren van de huidige vastgoedmarkt. ‘Duurzaam en kwalitatief hoogwaardig vastgoed zit enorm in de lift,’ zegt hij. ‘Omdat er in Nederland nog heel wat moet gebeuren, zullen er fiscale regelingen komen om dat proces te versnellen richting 2030-2050. Je zult een korting krijgen op panden die nog aangepakt moeten worden en dat biedt kansen aan investeerders met visie maar ook met lef.’ Madeline Buijs van ABN Amro stelt dat je als belegger in zakelijk vastgoed moet letten op waardeontwikkeling, huurinkomsten, de BAR en cashflow. Kansen ziet zij bij het kleinere vastgoed. ‘Bedrijven willen afslanken. In de logistiek wordt sterk gekeken naar stadsdistributie.’