Projectontwikkelaar Klaas Hoekstra stond met de rug tegen de muur

Projectontwikkelaar Klaas Hoekstra zette zijn handtekening onder een voorlopig koopcontract van een voormalig woonzorgcentrum. Hij zag een unieke kans om hier mooie wooneenheden te realiseren. Totdat de bank op het laatste moment met een aanvullende eis kwam. ‘Ik stond met mijn rug tegen de muur.’

Klaas Hoekstra had als mededirecteur van vastgoedontwikkelaar en -investeerder Kloosterveste BV z’n oog laten vallen op woonzorgcentrum De Spiker in het Friese dorp Ternaard. Hoekstra: ‘De Spiker is in de jaren 70 gebouwd als verzorgingstehuis en toen het in 2019 leeg kwam te staan, dachten wij meteen: hier zou je hele mooie wooneenheden kunnen creëren. Dus besloten we het te kopen en haalden we er een architect bij om de renovatieplannen te maken.’

Non-issue

Over de financiering bestond op dat moment geen enkele zorg. Hoekstra had als oud-bankier en intermediair goede contacten en kon bij een reguliere bank een financiering afnemen. Aanvankelijk ging dat allemaal goed. Maar drie weken voor de geplande afname van de financiering kwam er opeens een afwijkende eis op tafel. ‘De bank wilde van de gemeente een bewijs dat er ook in de toekomst niet aan de bestemming getornd zou worden’, vertelt Hoekstra.
‘Tijdens de gesprekken met de gemeente is er nooit sprake van geweest dat men de bestaande woonbestemming zou willen intrekken. De gemeente was daarom ook niet bereid om aan dit verzoek mee te werken: het pand had al de juiste bestemming, dus ze zagen geen reden om hier mensen op te zetten. Het was een non-issue en dat dit op het laatste moment nog een issue werd, verbaasde mij zeer’, stelt de ondernemer verontwaardigd.

Onvoorwaardelijk koopcontract

Wat Hoekstra ook probeerde, de bank bewoog niet mee en trok de financiering in. Maar zijn handtekening stond al onder het onvoorwaardelijke koopcontract en daarop was een boeteclausule van toepassing. Dat betekende dat het beëindigen van het koopcontract een hoop geld zou kosten. Bovendien waren er door de projectontwikkelaar achter de schermen al allerlei plannen – en kosten – gemaakt om voortvarend van start te kunnen gaan met de renovatie.
‘Ik stond met mijn rug tegen de muur en had snel een oplossing nodig. Met eigen middelen en particuliere gelden heb ik het pand toch weten af te nemen. Maar de verbouwing zou zeker twee miljoen euro kosten en het was ons niet gegeven om dat ook uit eigen middelen, dan wel met de hulp uit ons eigen netwerk te doen.’

Toewerken naar een oplossing

Daarom ging Hoekstra op zoek naar een alternatieve financiering. ‘Ik heb een drietal non-bancaire partijen bezocht en vond Mogelijk de meest professionele. De ontvangst voor het eerste gesprek was keurig, het kredietverleningstraject was duidelijk en veel stappen zijn goed geautomatiseerd. Dat maakte op mij een goede indruk’, somt Hoekstra op.
Ook niet onbelangrijk: Mogelijk was wél bereid om hem te helpen. ‘Ze keken hoe ze de financiering zo konden inrichten dat het voor de investeerders op het platform interessant zou zijn, zonder dat ze concessies hoefden te doen aan de belangrijkste eisen.’

Kijken naar wat er wél kan

Digerto Biemans, vastgoedspecialist bij Mogelijk, onderstreept de flexibiliteit: ‘Wij heten niet voor niets Mogelijk; wij benaderen elke aanvraag als een mogelijkheid en kijken altijd naar wat er wél kan’, zegt hij. ‘Daarbij baseren we ons in de eerste plaats op de huidige marktwaarde van het onroerend goed dat dient als onderpand voor de financiering. Daarnaast is het van belang om aan te tonen dat de ondernemer de lasten van de financiering kan dragen. Verschillende inkomstenbronnen spelen daarin een rol. En we kijken we niet alleen terug, zoals reguliere banken dat vaak doen, maar kijken ook vooruit naar toekomstige inkomstenbronnen. Dat is een wezenlijk verschil.’
En in dit geval zeer gunstig voor Hoekstra, want hij kon eindelijk door. Hoekstra: ‘Samen met onze accountmanager Jeroen Lubbers heb ik het kredietdossier in orde gemaakt. Met daarin belangrijke stukken, zoals taxatierapporten, jaarrekeningen en een verklaring herkomst eigen middelen. Voor ik het wist had ik een nieuwe hypotheek met een bouwdepot voor de transformatie.’

Succesvolle transformatie

Kloosterveste heeft met het geld ‘het hele pand bij de kop gepakt’, aldus Hoekstra. ‘Van het leidingwerk tot de installaties. Alles is vernieuwd. Daarnaast hebben we isolatie aangebracht, de indeling veranderd en alles opnieuw in de verf gezet. Met resultaat. Het pand bestaat nu uit drie vleugels. Eén vleugel wordt voornamelijk verhuurd aan arbeidsmigranten, één vleugel aan cliënten die zorg nodig hebben in de vorm van begeleid wonen en één vleugel aan bedrijven; daarin zitten onder andere een kinderdagverblijf, schoonheidsspecialist en een aantal kantoren.’
De renovatie is drie maanden geleden afgerond en de ruim zeventig units in het pand zijn al voor 95 procent verhuurd. Dat gaf aanleiding om de zakelijke hypotheek nogmaals te herzien. ‘We hadden voor onze eerste financiering bij Mogelijk gekozen voor een één-op-één ondernemersfinanciering met een korte looptijd van twee jaar. Dat gaf de gelegenheid om na de verbouwing te kijken hoe we ervoor stonden. Wat is de huurstroom? Wat is de dekkingsgraad? En wat is dan de beste financiering?’, legt Hoekstra uit.

Een hypotheekakte binnen 14 dagen

‘Mijn contactpersoon bij Mogelijk kwam na de verbouwing met het idee om deze herfinanciering vanuit het Zakelijke Hypotheken Fonds te doen’, vertelt hij. Hiermee worden geen transformaties gefinancierd, maar wel afgeronde projecten. ‘Om hiervoor in aanmerking te komen, hebben we het pand opnieuw laten taxeren in de nieuwe, verbouwde staat. Daarnaast hebben we de huurstroom in kaart gebracht en actueel cijfermateriaal aangeleverd. Binnen twee dagen kregen we een offerte en binnen veertien dagen zetten we de handtekening onder de hypotheekakte bij de notaris. Dat ging dus allemaal heel soepel.’
Achter de schermen kijkt er bij Mogelijk altijd een vastgoedspecialist mee, zoals Biemans. ‘Wij proberen aan de voorkant te beoordelen wat de marktwaarde is van het onroerend goed waarvoor een financiering wordt aangevraagd. Dat doen wij door gebruik te maken van informatiebronnen die zoveel mogelijk losstaan van het taxatierapport. We zijn een soort Sherlock Holmes, onderzoekers, die het hele pand afpellen: hoe zit het in elkaar, wanneer is het gebouwd, hoe is het onderhouden, et cetera. Op basis daarvan kennen we een waarde toe, waarop een eerste financieringsvoorstel kan worden gebaseerd.’

Meer zekerheid, meer rust

Het is een van de vele manieren waarop Mogelijk het risico voor hun investeerders probeert te beperken. ‘Verder kun je bijvoorbeeld denken aan een loan-to-value van maximaal 65 procent’, aldus de vastgoedspecialist. ‘Dat betekent dat wij nooit meer dan 65% van de waarde van het vastgoed financieren en zo al een marge van 35% inbouwen. Ook houden wij het recht van eerste hypotheek en volgen er na onze controle van de marktwaarde van het vastgoed nog een heleboel andere checks op de achtergrond en plannen van de aanvrager.’
Het Mogelijk Zakelijke Hypotheken Fonds bleek voor Kloosterveste de perfecte oplossing. ‘We hebben nu een hypotheek voor vijf jaar, aflossingsvrij, tegen een vaste rente. Dat betekent ook dat we meer zekerheid hebben en dat geeft mij als ondernemer heel veel rust’, aldus Hoekstra. ‘Het pand is klaar, vrijwel volledig verhuurd en de financiering is in ieder geval voor de komende vijf jaar goed geregeld.’

Deze inhoud is beschikbaar na het accepteren van de cookies van Omny.

Cookie-instellingen wijzigen Bekijk op Omny.