Direct naar het hoofdmenu Direct naar de content
Dit artikel wordt u aangeboden door Mogelijk
De redactie van Het Financieele Dagblad draagt voor deze inhoud geen verantwoordelijkheid.

De waarde van commercieel vastgoed toont voorzichtig herstel

De waarde van commercieel vastgoed is het afgelopen jaar flink gedaald. De grotere objecten werden tot wel dertig procent minder waard. Madeline Buijs van Colliers en Jan Gaasenbeek van Mogelijk schijnen hun licht over de belangrijkste ontwikkelingen en spreken van voorzichtig herstel op de markt.

Eind vorig jaar toonde de commerciële vastgoedmarkt een ongekende kanteling. Met name de grotere panden daalden fors in waarde. Dit in tegenstelling tot de kleinere panden van met name het mkb, waarvan de waarde redelijk stabiel bleef. Na jaren van voorspoed zagen beleggers de waarde van hun grotere commerciële vastgoed dus plots in rap tempo dalen. Als gevolg van de stijgende rente moesten taxateurs distributiecentra en kantoren soms tot wel dertig procent afwaarderen. Dat bleek begin januari uit een rondvraag van het Financieele Dagblad.

Minder transacties

Die dalende trend zette in het tweede kwartaal van 2023 door. Dat was niet alleen terug te zien in de waarde van het vastgoed. Ook het aantal transacties op de markt liep sterk terug. Het beleggingsvolume daalde in de eerste helft van 2023 met zestig procent ten opzichte van een jaar eerder tot €3,25 miljard. Zo valt te lezen in een recent rapport van vastgoedadviseur CBRE.

Verkopers van commercieel vastgoed willen een hogere prijs dan de kopers op dit moment bereid zijn te betalen

Madeline Buijs
Head of Research bij vastgoedadviesbureau Colliers

Nieuwe realiteit

Volgens Head of Research bij vastgoedadviesbureau Colliers, Madeline Buijs, komt dat door een mismatch op de markt. ‘Verkopers van commercieel vastgoed willen een hogere prijs dan de kopers op dit moment bereid zijn te betalen. Daarin speelt de rente een belangrijke rol. Dit zorgt voor hogere financieringskosten. En hoe hoger de kosten, hoe lager het rendement.’ Daar houden kopers logischerwijs rekening mee, maar verkopers vooralsnog niet. ‘De renteontwikkeling is zó snel gegaan dat verkopers zich nog niet helemaal lijken te realiseren dat ze de hoge prijzen van de afgelopen jaren niet meer gaan krijgen. Het lijkt erop dat de nieuwe realiteit nog even moet indalen’, legt Buijs uit.

Afwaarderingen

Het eerste half jaar van 2023 stond dan ook vooral in het teken van afwaarderingen, herijking van beleggingsstrategieën en een zoektocht naar het nieuwe prijsniveau, aldus CBRE in het rapport. Maar er gloort licht aan het einde van de tunnel. De verwachting voor de tweede helft van 2023 is dat de rente weer gaat stabiliseren en dat zou moeten leiden tot meer investeringsactiviteit.

Herstel

Vastgoedspecialist Jan Gaasenbeek van Mogelijk Vastgoedfinancieringen ziet de eerste tekenen van licht herstel naar eigen zeggen ook al terug in de inflatiecijfers. ‘Volgens de laatste cijfers van het CBS is de inflatie in Nederland van 14,5% in september 2022 gezakt naar 3,0% in augustus 2023. Je zou dus kunnen zeggen dat het stof daarmee ook in de vastgoedmarkt iets is neergedaald.’

Buijs onderschrijft dat. ‘We zien dat de extremen afzwakken’, zegt ze. Maar echt herstel verwacht de onderzoeker pas in 2024. ‘Feit is dat de koper en verkoper nog steeds ver uit elkaar liggen. Zij hebben meer tijd nodig om tot elkaar te komen, en dat gaan we dit jaar niet meer zien. Gelukkig is de vraag naar vastgoed nog steeds groot, dus we verwachten volgend jaar wel weer meer beweging te zien op de markt.’

Ik denk dat de commerciële vastgoedmarkt voor met name de grotere vastgoedobjecten wel wat volatieler zal blijven

Jan Gaasenbeek
Vastgoedspecialist Mogelijk Vastgoedfinancieringen

Meer volatiliteit

De verwachting van de experts is daarbij overigens niet dat de oude situatie zal terugkeren. Gaasenbeek: ‘Ik heb geen glazen bol, maar ik denk dat de commerciële vastgoedmarkt voor met name de grotere vastgoedobjecten wel wat volatieler zal blijven. De afgelopen jaren kregen we te maken met macro-economische invloeden. Denk bijvoorbeeld aan de coronapandemie, de Oekraïneoorlog en migratiestromen. De markt is daardoor onrustig geworden, en dat zal denk ik ook zo blijven.’

Buijis beaamt dat. ‘In de periode tussen 2018 en 2020 zagen we dat de vastgoedmarkt héél hard groeide. De prijzen lagen héél erg hoog, en vastgoed werd soms letterlijk binnen een dag verkocht. Dat was achteraf gezien een heel extreme situatie. Dus, ja, het herstel is ingezet, maar zulke transactievolumes als in die periode verwachten wij niet meer te gaan zien’, spreekt ze haar verwachting uit.

Groei niet bij te benen

Of dat nu echt slecht nieuws is? Volgens Buijs valt dat mee. ‘Ergens is het denk ik zelfs wel goed dat de economie iets wordt afgeremd. Met name omdat we al te maken hebben met een hele krappe arbeidsmarkt: we kunnen die groei simpelweg niet meer bijbenen. Ik maak me ook niet zo’n zorgen, omdat je ziet dat de effecten vrij mild zijn. We zitten wel in een recessie, maar die doet niet denken aan de economische crisis van 2008. De werkloosheid is bijvoorbeeld nog heel erg laag en consumenten merken er daardoor niet zo veel van.’

In principe raken de huidige ontwikkelingen alleen de vastgoedeigenaren die moeten verkopen of herfinancieren

Madeline Buijs
Head of Research bij vastgoedadviesbureau Colliers

Ook voor veel vastgoedbeleggers lijkt de directe impact beperkt. ‘In principe raken de huidige ontwikkelingen alleen de vastgoedeigenaren die moeten verkopen of herfinancieren’, legt Buijs uit. Bovendien bieden de ontwikkelingen juist ook kansen. ‘Als je nu vastgoed wilt kopen en je kunt dat met eigen geld doen, dan is dat een stuk gunstiger dan een jaar geleden. Dan heb je in mindere mate te maken met de hoge rentes en kun je juist profiteren van de waardedalingen, omdat hierdoor ook de aankoopprijzen lager liggen.’

Ontwikkelingen bieden kansen

Daarnaast kun je als vastgoedbelegger door de inflatie en hoge rente ook hogere rendementen behalen, voegt Gaasenbeek toe. ‘Allereerst natuurlijk omdat je de inflatie deels kunt doorberekenen in de commerciële huurprijzen. Maar ook wanneer je er bijvoorbeeld voor kiest om te beleggen in zakelijke vastgoedfinancieringen. Het Mogelijk Zakelijke Hypotheken Fonds is daar een heel duidelijk voorbeeld van. Hadden we het een jaar geleden bij het eerste fonds nog over 4,5% geprognosticeerd rendement, nu is dat al 6,5%.’

Mogelijk Zakelijke Hypotheken Fonds

Het Mogelijk Zakelijke Hypotheken Fonds is een fonds dat een gespreide portefeuille van zakelijke vastgoedobjecten financiert: van bedrijfspanden tot horeca en winkels. Niet alleen in Amsterdam of de Randstad, maar door heel Nederland. Beleggers kunnen inleggen vanaf minimaal 100.000 euro voor een geprognosticeerd rendement van 6,5% per jaar. De looptijd is vijf jaar. Benieuwd naar de mogelijkheden? Ga naar Mogelijk.nl/fondsbeleggen.

Risicoarm investeren

Volgens Gaasenbeek hoeft het nu dan ook helemaal geen spannende tijd te zijn om te investeren in zakelijke hypotheken. ‘De volatiliteit van de markt is in mindere mate van toepassing op dit product. Omdat er in feite nog een schakel tussen zit. Als investeerder word je geen eigenaar van het vastgoed, maar verstrek je enkel de hypotheek. Daarnaast hanteren wij een Loan-to-Value van 50 tot 70%, heeft de hypotheekverstrekker het recht van eerste hypotheek én zorgen we met het Mogelijk Zakelijke Hypotheken Fonds voor een goed gespreide portefeuille in type objecten en de locatie ervan. Risicoloos investeren bestaat natuurlijk niet, maar deze vorm van beleggen is wel meer risicoarm.’

Ontwikkelingen bij de 3 topsectoren op de vastgoedmarkt

Hoe de waarde van commercieel vastgoed zich in de eerste helft van 2023 heeft ontwikkeld, verschilt per sector en is afhankelijk van meer dan alleen de inflatie en rentestanden. We lichten de drie belangrijkste sectoren voor de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt daarom nog even toe: de industriële sector, woningen en kantoren.

1. Industrieel en logistiek
De grootste klappen vielen volgens Madeline Buijs, Head of Research bij vastgoedadviseur Colliers, in de sector industrieel en logistiek. Het aantal transacties in deze sector is met maar liefst -45% gedaald, staat ook in het rapport van CBRE. ‘Door de opmars van online winkels en ook supermarkten die thuis gingen bezorgen, waren de afgelopen jaren heel veel grote distributiecentra tegelijkertijd nodig. We hebben gezien dat de interesse daarin zó groot was, dat veel logistiek vastgoed daarom voor te hoge prijzen is verkocht. Dat het aantal transacties juist in deze sector nu zo snel terugloopt, rekenen we dan ook toe aan een correctie in de markt.’

2. Residentieel vastgoed

Ook de woningmarkt heeft een aardige tik gekregen aldus vastgoedspecialist bij Mogelijk Jan Gaasenbeek. Dat heeft, volgens hem, behalve met de verhoogde rentes ook te maken met de veranderende overheidsregels. ‘Door zaken als de zelfbewoningsplicht, opkoopbescherming en de voorgenomen verdere huurregulering, merk je dat beleggers huiverig zijn geworden. Ze wachten de ontwikkelingen even af, of verkopen hun huurwoningen zelfs op de particuliere markt.’ Toch verwacht hij dat de schade in deze sector op de lange termijn beperkt blijft, omdat er demografisch gezien nog steeds sprake is van schaarste.

3. Kantoren
Dan is er nog de waardedaling bij de grote kantoren. Die was volgens Buijs al langer ingezet. ‘Als gevolg van de coronapandemie gingen steeds meer mensen thuiswerken. Inmiddels is duidelijk dat het hybride werken een blijvende trend is. De bezettingsgraad van met name de grote kantoren is laag en veel bedrijven zijn daarom aan het kijken: hoe ga ik mijn kantoor nou gebruiken? Hoeveel vierkante meter heb ik zelf nodig? En wat ga ik doen met de rest? We zien als antwoord op die vragen dat er steeds vaker vierkante meters worden afgestoten.’ Volgens vastgoedspecialist Gaasenbeek is het effect daarvan met name in de randstad duidelijk zichtbaar. ‘Bij de grote kantoren zijn al waardedevaluaties weergegeven van 30 tot 35%. Dat komt omdat met name de grote corporates heel rigoureus zijn geweest in het thuiswerken, uit vrees voor de continuïteit van hun bedrijfsvoering tijdens de pandemie. En waar de kleinere organisaties wat sneller meebewegen en weer volop naar kantoor gaan, is het bij de corporate bedrijven nog veel gebruikelijker om thuis te werken.’ De verwachting van de specialisten is dan ook dat er meer leegstand zal ontstaan in de grote kantoren, op locaties als de Amsterdam Zuidoost. ‘Maar waarschijnlijk is dit tijdelijk en zal er uiteindelijk een verschuiving plaatsvinden’, aldus Buijs. ‘Het zijn namelijk juist de moderne corporate kantoren die duurzaam zijn én op toplocaties zitten, dicht bij het openbaar vervoer. We verwachten daarom dat we een soort treintje gaan zien van kleinere mkb-bedrijven die de lege vierkante meters weer zullen opvullen. Op de lange termijn zal de leegstand juist oplopen op de B- en C-locaties in met name in kantoorpanden die minder duurzaam zijn.’

 

Deel op social media