Toetsmoment ‘Wet excessief lenen’ nadert: ‘Tijd voor actie’

Geld lenen uit je bv om dit privé te investeren. De Wet excessief lenen maakt dat vanaf dit jaar fiscaal een stuk minder interessant. Hoe zit dat? En welke stappen kun je zetten om te voorkomen dat je aan het eind van het jaar 26,9% belasting betaalt over het leningdeel boven de 700.000 euro? Diederik de Meester van Barlavento en Pablo de Loor van Mogelijk Vastgoedfinancieringen geven aan wat dit betekent.

Tot vorig jaar was het voor ondernemers zeer gunstig om geld uit de eigen bv te lenen en dit privé te investeren vanuit box 3. Ten eerste omdat je zelf het rentepercentage mocht bepalen. Dat lag vaak lager dan de rente van een lening bij de bank. Ten tweede omdat je rente aan je eigen bv betaalde, waardoor het geld niet verloren ging. En ten derde omdat het geleende bedrag niet werd gezien als uitgekeerd dividend, waarover je als dga belasting moet betalen. Tegelijkertijd kon je de schuld die je als privépersoon aan je eigen bv had in box 3 in mindering brengen op je spaargeld en beleggingen. Daardoor hoefde je in veel gevallen vrijwel geen belasting meer te betalen over je privévermogen.  

Veel dga’s gebruikten het geleende geld uit de eigen bv om hun vermogen op een fiscaal voordelige manier te laten renderen. In veruit de meeste gevallen deden ze dat door vastgoedobjecten aan te kopen en te profiteren van de waardestijging of inkomsten uit verhuur. Maar bijvoorbeeld ook door financieringen te verstrekken aan derden.  

Wet excessief lenen

 Vanaf dit jaar is dat allemaal een stuk minder interessant. De Wet excessief lenen uit de eigen vennootschap is op 1 januari in werking getreden. Dat betekent dat leningen vanuit bv aan privé voortaan worden gezien als fictief dividend en in box 2 als ‘inkomsten uit aanmerkend belang’ worden meegerekend. Dit geldt voor het leningdeel boven de 700.000 euro, behalve wanneer het geld wordt gebruikt voor het financieren van de eigen woning en dit ook als zodanig is vastgelegd bij de notaris. Over het deel boven de 7 ton gaat men bij het toetsmoment op 31 december 2023 26,9% belasting betalen. 

Onbedoeld effect 

De wet is van toepassing op zowel nieuwe als bestaande leningen en geldt voor alle ondernemers die een belang van ten minste vijf procent in een vennootschap hebben. Door een grens te stellen aan het bedrag dat deze dga’s kunnen lenen van hun bv zonder daarover belasting te betalen, hoopt de overheid naar eigen zeggen ‘excessieve gevallen’ van belastingontwijking tegen te gaan. Dat dit jarenlang op legale wijze kon gebeuren, was een ‘onbedoeld effect van het Nederlandse belastingstelsel’, zo valt te lezen op de website van de Eerste Kamer.  

Lening versneld aflossen

Gelukkig is er een aantal dingen die je nog kunt doen om te voorkomen dat je straks in één klap duizenden euro’s belasting moet afdragen, vertelt Diederik de Meester. ‘Het meest voor de hand liggend is om je lening uit de bv versneld af te lossen, zodat je onder de grens van 700.000 euro komt te zitten. Dit kun je doen met liquide middelen in privé, of door jezelf extra dividend uit te keren. Voor dat laatste geval is het goed om te weten dat je dan ook weer die extra belasting over het aanmerkelijk belang moet betalen. 

Investeringen in vastgoed 

Maar wanneer je het geleende geld in vastgoed hebt geïnvesteerd, zijn er ook andere wegen te bewandelen. Zo kun je ervoor kiezen om het object te verkopen en de opbrengsten te gebruiken voor de aflossing. Je kunt het pand aan je eigen bv verkopen – waarbij je 10,4 procent overdrachtsbelasting betaalt. Maar de beste oplossing is het aangekochte object, volledig of gedeeltelijk, te herfinancieren, aldus De Meester.  
‘Stel je hebt een miljoen van je bv geleend en daarvan in privé een pand aangekocht. Dan kun je bijvoorbeeld 3,5 ton herfinancieren en dat deel aanwenden om de lening van je bv voor een deel af te lossen. Zo houd je nog maar 6,5 ton lening uit eigen vennootschap over en zit je onder die nieuwe grens van zeven ton’, legt De Meester uit. ‘Dit is een interessante optie, omdat je het pand zo in de verhuur kunt houden en je vermogen kan blijven renderen.’ 

Zakelijk vastgoed herfinancieren 

Het is een van de oplossingen waarmee de adviseur ook zijn eigen klanten in de praktijk regelmatig helpt. ‘Barlavento is een onafhankelijk debt advisory kantoor, dus wij kijken altijd wat voor de klant de beste financieringsoplossing is in de markt. Dat kan gaan over de laagste rente, maar bijvoorbeeld ook over de hoogste loan-to-value, de meest optimale looptijd, of de meeste aflossingsflexibiliteit. En zo kunnen we uitkomen bij diverse geldverstrekkers, variërend van grote banken als ABN AMRO, Rabobank en ING tot de verschillende debtfunds of andere alternatieve financiers’, aldus De Meester. 
Wanneer je een herfinanciering probeert te regelen voor residentieel vastgoed met een goed energielabel en een waarde van meer dan een miljoen euro, zijn de traditionele banken volgens de debtadviseur een goede optie. ‘De rentes zijn vaak net iets lager dan bij alternatieve geldverstrekkers’, stelt De Meester. ‘Maar de trajecten zijn vaak wel iets stroperiger en voor commercieel vastgoed, zoals bedrijfshallen, winkels, horecagelegenheden of recreatiewoningen, is het vaak lastiger om bij de bank een financiering te krijgen.’ 

Alternatieve financiers 

In dit soort gevallen verwijst hij zijn klanten al gauw door naar een alternatieve partij, zoals Mogelijk. ‘Een mooie, professionele organisatie die verschillende voordelen biedt voor de ondernemer. Mogelijk is niet zo bureaucratisch en staat wat ondernemender in de wedstrijd. Ze hebben voldoende vermogende particulieren in hun netwerk – ik heb denk ik nog nooit een casus bij Mogelijk ingediend die niet door een investeerder is geclaimd. En er komt een stukje emotie bij kijken: met name bij de peer-to-peer leningen kun je wel eens geluk hebben dat een investeerder jou een financiering wil toekennen, omdat die een bepaald gevoel heeft bij het pand of type onderneming. Zo heb ik via Mogelijk wel eens een financiering geregeld voor een horecapand in Oost-Groningen – een lastig pand, op een lastige locatie – waar de investeerder zelf regelmatig kwam eten. Ze kijken dus met een hele andere bril dan de banken.’ En dat laatste geldt dus ook rondom de Wet excessief lenen, waarbij Mogelijk kan helpen bij het oversluiten van privé naar bv.  
 

Medeoprichter van Mogelijk, Pablo de Loor, beaamt dat. ‘Wij kijken heel bewust naar wat er wél mogelijk is en denken mee met de ondernemers die een financiering nodig hebben. Maar wij kunnen niet alleen mensen helpen die het geld uit hun bv hebben gebruikt om te investeren in zakelijk vastgoed, door een deel van die eigen lening te herfinancieren via een van onze geldverstrekkers’, merkt hij op. ‘Wij helpen ook de dga’s die het geld hebben gebruikt om een financiering te verstrekken aan iemand anders.’ 

Lening overzetten naar bv 

Voorwaarde is dan wel dat die hypotheek een zakelijk karakter heeft. Bijvoorbeeld wanneer het door de ontvanger is gebruikt voor de aankoop van commercieel vastgoed, zoals een horecapand, winkelruimte of bedrijfshal. ‘In dat geval kun je die lening relatief makkelijk en zonder al te veel kosten cederen. Daarbij neemt de bv de hypotheekakte over inclusief alle zekerheden. Dat betekent ook dat de bv de rente op de hypotheek gaat ontvangen. Maar je hebt wel in één keer het probleem met de Wet excessief lenen opgelost.’ 

In veel gevallen is dit volgens De Loor de meest gunstige route. ‘Maar dat ligt aan je eigendomssituatie. Daarom is het belangrijk om hier met een financieel adviseur goed naar te kijken. Wacht daar niet te lang mee, want eind 2023 is dichtbij en er moet echt nog wel wat gebeuren voor alles is geregeld. Dus hoe eerder je dit proces in gang zet, hoe beter. Zo kun jij op 31 december onbezorgd aan de oliebollen.’ 

Mogelijk

Mogelijk financiert vastgoed voor ondernemers. Daarnaast kunnen investeerders bij Mogelijk de zakelijke hypotheek van ondernemers financieren tegen een aantrekkelijk rendement. Bij Mogelijk wordt gedacht in oplossingen zodat ondernemers, investeerders, vastgoedbeleggers en intermediairs hun doelen kunnen verwezenlijken. Door een combinatie van persoonlijk contact en geavanceerde technologie kunnen financieringen zeer snel tot stand worden gebracht. Dit kan middels een rechtstreekse financiering of door het beleggen in het Mogelijk Zakelijke Hypotheken Fonds waar meerdere investeerders meerdere ondernemers financieren.

Mogelijk.nl , opent een nieuwe tabblad