‘Mkb verdient meer aandacht en steun bij verduurzaming vastgoed’

Energielabels, net zero-targets en hoge energieprijzen: verduurzaming van vastgoed staat hoog op de agenda bij ondernemers en vastgoedbeleggers. Met name het mkb verdient daarbij extra aandacht en ondersteuning. ‘Daar zijn de besparingen vaak vele duizenden euro’s per maand.’

In 2050 moet Nederland een volledig CO2-neutrale economie hebben, waarbij de gebouwde omgeving netto geen broeikasgassen meer uitstoot. Dat betekent dat we nog een kwart eeuw hebben om zeven miljoen woningen en zeker één miljoen andere gebouwen – voornamelijk bedrijfspanden – te verduurzamen. Zonnepanelen, warmtepompen en kleine pandgebonden windmolens (zogeheten windpods) moeten gaan voorzien in onze energiebehoeften.

In aanloop naar de grote doelen van 2050 dient een belangrijk meetmoment zich al over een paar jaar aan. ‘In 2030 moet het roer al om zijn, anders halen we de doelen van 2050 niet’, zegt Andy van den Dobbelsteen. Hij is hoogleraar Climate Design & Sustainability aan de TU Delft. ‘De Europese Unie heeft voor 2030 het doel gesteld om 55 procent CO2 te hebben bespaard ten opzichte van referentiejaar 1990. Nederland heeft de ambitie om zelfs zestig procent te halen. Voor de vastgoedwereld betekent het dat we dan ook zestig procent van alle CO2-uitstoot van de bouw moeten hebben bespaard.’

Achter op schema

Daarbij gaat het niet alleen om het operationele energiegebruik, maar ook om de CO2-uitstoot ten gevolge van bouwmaterialen. Van den Dobbelsteen kan er kort over zijn: we lopen achter op schema. ‘De transitie van bestaand vastgoed gaat te langzaam. Nieuwbouw is bij de meeste gemeenten nog steeds niet energieneutraal, klimaatadaptief, circulair of natuurinclusief. Investeerders, ontwikkelaars, ontwerpers en bouwers doen dat dus ook niet. Alles wat extra is, kost meer.’ Een gemiste kans vindt de professor, want goedkoop bouwen is duurkoop op lange termijn. ‘Al is het maar omdat je alle CO2-uitstoot die je dan nog hebt zou moeten compenseren, en dat kost ook geld. We moeten steeds meer steeds sneller doen om op tijd onze doelen te halen.’

Voor kantoren was de eis dat ze in 2023 tenminste energielabel C moesten hebben. Naar schatting heeft slechts de helft dat gehaald. ‘Maar er wordt niet op gehandhaafd en er zijn geen sancties. Dat werkt dus niet.’ Leegstaande kantoren zouden met het huidige woningtekort verplicht moeten worden getransformeerd naar appartementen, is zijn mening. ‘Dat kan superduurzaam en betaalbaar.’

Hoe het wel moet

Hoewel Van den Dobbelsteen de 2050-ambities op zichzelf realistisch noemt, vindt hij dat niet van de plannen om daar te komen. ‘Ik ben voor effectiviteit: richt je vooral op de sectoren en onderdelen waar de grootste verschillen gemaakt kunnen worden: de bestaande gebouwde omgeving. Al is het maar omdat nieuwbouw veel CO2-uitstoot veroorzaakt vanwege alle bouwmaterialen.’

De aanpak van energieneutraliteit is volgens hem een ‘viertrapsraket’: begrijp de lokale omstandigheden, bespaar op de energievraag, benut reststromen en wek duurzame energie op. Reststromen benutten is volgens hem meer dan alleen warmteterugwinning op ventilatielucht. ‘Het meest is te halen uit slimme energiesystemen die overschotten en tekorten van verschillende functies uitwisselen en die energie opslaan.’ Vooral anders denken zal helpen, meent hij. ‘Alles wat we nu neerzetten of aanpakken zou al moeten voldoen aan de eisen van straks. Dus doe alsof het nu al 2050 is.’

Verantwoordelijkheid nemen

Innovatiekracht is het probleem niet, benadrukt Van den Dobbelsteen. ‘Verduurzaming is goed te doen met de huidige stand van de techniek.’ Het probleem is ook niet financieel: ‘We barsten van het geld dat is belegd in pensioenfondsen en aandelen in – vaak foute – industrieën. Als je ziet hoeveel miljarden kunnen worden besteed aan het redden van banken en het oplossen van een coronacrisis, dan hebben we ook genoeg geld voor deze grootste bedreiging van de mensheid op langere termijn.’ Het probleem zit vooral op het menselijk, procesmatig en logistiek vlak, denkt Van den Dobbelsteen. ‘Je moet het willen en verantwoordelijkheid nemen, hoe pijnlijk dat misschien ook is.’

Actieplan

De logistiek van de hele transitie is de grootste uitdaging, zegt hij. Volgens de hoogleraar zijn er te weinig installateurs en bouwers en dreigt een grondstoffentekort. ‘Het is allemaal op te lossen, maar dat kost tijd en het roer moet ervoor om. Stoppen met fossiele subsidies en daarvoor in de plaats steunen van duurzame, circulaire bedrijven is een van de essentiële stappen daarin.’ Van den Dobbelsteen stelt dat we een actieplan met routekaart nodig hebben, waar we ons dan aan houden. Wat kunnen vastgoedeigenaren volgens hem intussen doen? ‘Zij kunnen vandaag nog beginnen met de aanpak van hun gebouwen. Breng de CO2-uitstoot, mate van circulariteit en geschiktheid voor het klimaat van 2050 in kaart, communiceer daarover met alle medewerkers en maak ze deelgenoot van deze spannende transitie.’

Blinde vlek voor mkb

Folkert Eggink, directeur Mogelijk Vastgoedfinancieringen, is het met Van den Dobbelsteen eens dat we nú moeten beginnen. Eggink ziet vooral verduurzamingskansen bij mkb-vastgoed en bedrijventerreinen, samen 2,7 procent van het totale oppervlak van Nederland. Volgens Eggink is mkb-vastgoed tot nu toe een ondergeschoven kindje in de verduurzaming. ‘Die ambitie is er zeker, bij de 2,2 miljoen mkb-ondernemers in Nederland, maar ze hebben er gewoon de tijd niet voor en ze krijgen te weinig steun. Het mkb heeft met de hoge inflatie en het terugbetalen van de coronasteun al genoeg uitdagingen. Voor particulieren zijn er allerlei loketten en subsidies, en het grootbedrijf heeft daar ook wel mensen en middelen voor. Juist die bedrijven daar tussenin – de typische mkb-bedrijven die zo’n groot deel van de economie uitmaken – zijn vaak te klein en te drukbezet om het zelf te regelen, en heldere stimuleringsregelingen ontbreken.’

Drukke mkb-ondernemers

Eggink vindt het hoog tijd dat ook drukke mkb-ondernemers steun krijgen bij het verduurzamen van hun bedrijf en hun vastgoed. ‘Overheidscampagnes op het gebied van verduurzamen moeten zich ook gaan richten op de mkb’er.’ De boodschap is simpel volgens Eggink: laat ze weten wat ze kunnen doen om te verduurzamen – via isolatie, warmtepomp, nieuwe kozijnen of zonnepanelen – en of ze subsidie kunnen krijgen. En als er geen subsidie is: hoe je het verduurzamen van je pand dan wél kunt financieren. ‘Veel ondernemers weten niet dat er op financieringsgebied veel mogelijk is. Ze weten ook niet waar ze kunnen aankloppen.’

Financiering

De zoektocht naar financiering voor verduurzaming begint én eindigt nog vaak bij de huisbank van de ondernemer. Die speelt daar volgens Eggink wel steeds beter op in – ‘ABN Amro vergemakkelijkt bijvoorbeeld de aanschaf van zonnepanelen via haar dienst “Zonnepanelen Zakelijk” – maar snelle oplossingen op maat blijven schaars. ‘Voor de financiering van een warmtepomp ga je soms een traject in van driekwart jaar. Dat is te lang. Als je dan je goedkeuring krijgt, is de offerte vaak alweer verlopen en kun je opnieuw beginnen. Ondernemers hebben geen zin in dat gedoe.’ Volgens Eggink kun je dan beter op zoek gaan naar een non-bancaire financiering, zoals Mogelijk Vastgoedfinancieringen ze aanbiedt. ‘We staan open voor het financieren van duurzame initiatieven, tot het off-grid maken van bedrijfsterreinen aan toe. Bijvoorbeeld via herfinanciering of een tweede leningdeel.’

Mogelijk Vastgoedfinancieringen biedt ondernemers ook kapitaal, bijvoorbeeld door middel van herfinanciering voor het verduurzamen van hun pand. Juist voor mkb-bedrijven is het belangrijk om snel duidelijkheid te hebben over het financieren van verduurzaming en met een terugverdientijd van gemiddeld vijf jaar is verduurzaming een logisch onderdeel van een eerste of tweede hypotheekfinanciering.

Zekerheid bieden

Het verduurzamen van het bedrijfspand is volgens Eggink om verschillende redenen slim: ‘Je bespaart op operationele kosten elke maand en bent minder gevoelig voor kostenpieken terwijl zowel je onderneming als vastgoed in waarde stijgt.’ Toch is er bij ondernemers nog veel onzekerheid rond het verduurzamen van vastgoed: over de manier waarop, de uitvoerbaarheid, de kosten, de afschrijvingstermijn en de nettorendementen. ‘De overheid moet die onzekerheid weggenemen. Stimuleer dat er voldoende installateurs zijn en dat de elektra-infrastructuur op orde is.’ Daarbij moet de staat ook zekerheid bieden aan vastgoedbeleggers. ‘Beleggers willen weten wat de waarde van een pand op lange termijn doet. Geef ze op tijd zekerheid wat er gebeurt als huidige regelingen aflopen. En, heel belangrijk: zorg dat vergunningen voor pandgebonden investeringen een fastlane krijgen.’

Duurzaamheid als uitgangspunt

Eggink ziet dat intermediairs op het gebied van verduurzaming een steeds belangrijkere rol spelen in de advisering van ondernemers. ‘Zij helpen ondernemers op het gebied van subsidies in combinatie met financiering heel goed.’ Een van die intermediairs is Daniël van Egmond. Hij ziet de worsteling van mkb-ondernemers van dichtbij. Als onafhankelijk adviseur bij de Leidse vestiging van Credion helpt hij bedrijven bij het vinden van kapitaal voor hun investeringen. Verduurzaming is daarbij steeds vaker hot topic. Van Egmond ziet dat in eigenlijk alle gevallen duurzaamheid nu op tafel komt bij het afsluiten van een financiering. ‘We helpen vaak ondernemers die een pand willen aankopen. De eerste vraag die ze stellen is: in hoeverre kan het pand nog verduurzaamd worden? Sinds begin dit jaar is milieulabel C verplicht voor de meeste kantoorgebouwen. Ook financiers sturen eropaan. Zij willen hun portefeuilles verduurzamen en geven als duurzaamheidsstimulans een rentekorting.’

De helft besparen

Vastgoedbeleggers nemen bij het verduurzamen meestal de wettelijke eisen als richtpunt. Ondernemers gaan echter “all the way”. ‘Zij zien dat een maximum aan verduurzaming vaak ook een hele grote impact op het bedrijfsresultaat heeft.’ Van Egmond ziet dat het rekensommetje voor verduurzaming voor ongeveer negentig procent van de ondernemers positief uitvalt. ‘Het leidt vaak tot meer dan vijftig procent besparing, merk je in de praktijk. Het gaat in veel gevallen om duizenden euro’s aan energiebesparing op jaarbasis.’

Investeren, dan besparen

De gemiddelde duurzaamheidsfinanciering die Van Egmond onder zijn klanten voorbij ziet komen zit ruim boven de 100.000 euro. In de meeste gevallen klopt hij voor zijn klanten nog aan bij de bank, maar hij ziet het aantal non-bancaire duurzaamheidsfinancieringen groeien. ‘Banken zijn risicomijdend. Die zien vooral het verleden als bewijsstuk. Non-bancaire financiers zitten heel anders in de wedstrijd: zij kijken naar de mogelijke waardevermeerdering van het pand na verduurzaming en naar de verbeterde kasstroom. Zij weten dat je eerst een investering moet doen voordat je je kosten kunt verlagen.’

Subsidies

In ongeveer dertig tot veertig procent van de duurzaamheidsfinancieringen waarin Credion intermedieert speelt subsidie een rol. ‘Het hangt erg af van de sector, je bedrijfsvoering en de gemeente of er van een of meerdere subsidies sprake is. Feit is dat er heel veel subsidies zijn. Dat maakt het best complex, dus ondernemers moeten dat goed laten uitzoeken. Gelukkig bestaan daar gespecialiseerde partijen voor die dat voor je doen.’

Tot de subsidievraag komt het te vaak echter niet, omdat ondernemers laten afschrikken door een eerste afwijzend reactie van hun huisbank. ‘Een ondernemer parkeert in veel gevallen zijn investering dan. Dat is doodzonde.’ Hij adviseert daarom bedrijven en beleggers met duurzaamheidsambities in zulke situaties vooral dóór te zoeken. ‘Zeker sinds de sterke opkomst van non-bancaire financiers is er altijd meer mogelijk dan je denkt.’