Direct naar het hoofdmenu Direct naar de content
Dit artikel wordt u aangeboden door Mogelijk
De redactie van Het Financieele Dagblad draagt voor deze inhoud geen verantwoordelijkheid.

5 scenario’s waarbij herfinanciering uitkomst biedt

De rentevaste periode die afloopt, behoefte aan financiële middelen om te innoveren, het uitkopen van een partner: er kunnen allerlei redenen zijn om een pand te herfinancieren. Benjamin Westdorp, Manager Commercie bij Mogelijk: ‘Er verandert nu heel veel op de vastgoedmarkt, het is fijn als je daarop kunt inspelen.’

Voordat we meteen allerlei scenario’s ontvouwen, is het goed om te beginnen bij het begin: wat is herfinancieren nou precies? Simpel gezegd is dat het vervangen van een bestaande, lopende lening voor een nieuwe lening onder andere voorwaarden. ‘Het uitgangspunt is natuurlijk dat je erop vooruitgaat, dus dat je betere voorwaarden krijgt’, zegt Benjamin Westdorp, manager Commercie bij Mogelijk. ‘Dan kun je denken aan rente, zekerheden en het aflosschema. Het uitgangspunt bij een herfinanciering is dat je als ondernemer of als vastgoedbelegger je financieringsstructuur optimaliseert.’

Stabiele fase

Marktomstandigheden kunnen een reden zijn om een pand te herfinancieren, maar ook de eigen omstandigheden spelen een belangrijke rol. Het kan bijvoorbeeld zo zijn dat de financieringsstructuur niet meer past bij de situatie waarin een ondernemer zit. ‘Vaak gaat een ondernemer een financiering aan als hij net begonnen is of als hij in een groeifase zit. Als hij na een jaar of vier een stabiele fase heeft bereikt, is dat een goed moment om alles weer eens tegen het licht te houden: past deze financiering nog bij mijn bedrijf?’

Scenario 1: lagere of hogere rente

De afgelopen jaren was de lage rente de voornaamste reden om te herfinancieren. De rente daalde en het was ondanks een boeterente goedkoper om een bestaande lening op een pand over te sluiten. Westdorp: ‘Nu is dat aan het veranderen. Als je nu de markt op moet, bijvoorbeeld omdat je rentevaste periode afloopt, zou het zomaar kunnen dat de rentekosten omhooggaan.’ Daarom is het – hoe gek het ook klinkt – ook bij een stijgende rente verstandig om na te denken over herfinanciering. ‘Als je lening of je rentevaste periode over twee jaar afloopt en je verwacht dat de rente blijft stijgen, kan het een overweging zijn om nu te herfinancieren, met de rente van nu. Dan ben je de komende twee jaar wel meer geld kwijt dan als je je financiering tot einde looptijd had afgemaakt, maar je hebt wel zekerheid en stabiliteit voor de toekomst.’

Als je lening of je rentevaste periode over twee jaar afloopt en je verwacht dat de rente blijft stijgen, kan het een overweging zijn om nu te herfinancieren, met de rente van nu

Benjamin Westdorp
Manager Commercie bij Mogelijk

Overigens is het rentepercentage zelf niet zaligmakend, benadrukt Westdorp. Ook de overige voorwaarden spelen een belangrijke rol. Een aflossingsvrije financiering scheelt bijvoorbeeld nogal: dan kan er met een hogere rente onder aan de streep toch meer overblijven. ‘Een goede ondernemer kan het geld dat hij niet uitgeeft aan zijn financiering investeren in zijn bedrijf. En een vastgoedbelegger zal zijn portefeuille uitbreiden. Geld moet je aan het werk zetten.’

Scenario 2: eigen middelen vrijmaken

Als een ondernemer zijn eigen middelen heeft gebruikt om zijn pand te financieren, dan kan dat geld niet voor hem aan het werk. Ook dat kan een goede reden zijn voor herfinanciering. Dankzij een herfinanciering op het bedrijfspand kan de ondernemer geld vrijspelen en dit investeren in iets anders. In innovaties bijvoorbeeld of in ander vastgoed. Als het rendement op die investering hoger is dan de rente op de financiering, slaat de balans door naar de juiste kant. Kiest een ondernemer ervoor om te investeren in vastgoed, dan kan hij voor elk pand dat hij verwerft gedeeltelijk een financiering afsluiten en zo een vastgoedportefeuille opbouwen. Uiteindelijk maakt hij dan met dezelfde hoeveelheid eigen middelen een groter rendement dan wanneer hij al dat geld gebruikt voor de financiering van één pand.

Scenario 3: pand in waarde gestegen

Een andere reden om een pand te herfinancieren ligt in het verlengde van scenario 2, namelijk als het pand in waarde is gestegen. Zeker ondernemers die hun pand tussen 2014 en 2016 hebben aangekocht, hebben zeer waarschijnlijk overwaarde. Door een herfinanciering kun je die overwaarde liquide maken. Westdorp rekent het voor: ‘Zakelijk vastgoed financier je vaak in een bepaalde schuld-marktwaarde-verhouding: loan to value. Stel dat een financier 70 procent loan to value wil financieren, kun je voor een pand van 100.000 euro 70.000 euro lenen. Als de waarde van dat pand stijgt naar bijvoorbeeld 150.000 euro kun je 105.000 euro lenen.’ Met het geld dat vrijkomt, kan een ondernemer nieuwe investeringen doen. In zijn eigen bedrijf bijvoorbeeld, of, als het een vastgoedondernemer is, in andere panden. ‘Op die manier bouwen ze een portefeuille op.’

Scenario 4: verbetering of verduurzaming

Door de marktomstandigheden ziet Westdorp nu veel vastgoedbeleggers investeren in panden die ze al hébben. Dus ook dat kan een reden zijn voor herfinanciering. Kantoorpanden moeten sinds 1 januari minimaal energielabel C hebben om nog verhuurd te mogen worden. Verduurzamen is daarom noodzakelijk. Bij residentieel vastgoed is de voorgenomen regulering van de huur in het middensegment een hot item. Hugo de Jonge, minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, heeft aangekondigd dat de puntengrens voor de huur omhooggaat. Vanaf 2024 moet een woning minimaal 187 punten hebben om een huur van 1.100 euro te mogen vragen, nu ligt die grens nog op 141 punten. Met andere woorden: woningen moeten worden verbeterd en verduurzaamd om dezelfde huur te kunnen vragen als vastgoedbeleggers nu doen. ‘Ook daar zie je dus veel beweging.’

Het idee is dat je een betere onderhandelingspositie hebt als je meerdere leningen hebt

Benjamin Westdorp
Manager Commercie bij Mogelijk

Scenario 5: leningen samenvoegen

Een laatste reden om te herfinancieren – en die geldt waarschijnlijk meer voor vastgoedbeleggers dan voor ondernemers – is het onderbrengen van meerdere leningen bij één partij of ze samenvoegen in één lening. ‘Het idee is dat je een betere onderhandelingspositie hebt als je meerdere leningen hebt. Dan kun je vaak tot betere condities komen. En je kunt verschillende financieringsdoelen combineren: financiering van vastgoed én werkkapitaal. Of investering in machines of het wagenpark.’ Vooral vastgoedbeleggers, voor wie investeren in vastgoed hun werk is, zouden minimaal één keer per jaar hun posities tegen het licht moeten houden, vindt Westdorp. ‘Het zou me verbazen als ze het niet doen.’

Nieuwe financieringsproducten

Voor wie zich al een aantal jaar niet op de financieringsmarkt heeft begeven, gaat nu een wereld open. Gingen ondernemers ‘vroeger’ te biecht bij de grootbanken voor een financiering, tegenwoordig zijn er vooral veel non-bancaire partijen, zoals Mogelijk, bij wie ze terechtkunnen. ‘Er zijn veel nieuwe financieringsproducten bijgekomen en de voorwaarden van bestaande producten zijn vaak veranderd. Vooral voor ondernemers zal dit allemaal nieuw zijn. Het is heel verstandig om je goed te oriënteren op wat er allemaal mogelijk is.’

Flexibiliteit

Ook belangrijk bij een herfinanciering is proberen om flexibiliteit in te bouwen. Westdorp: ‘Er verandert nu heel veel op de vastgoedmarkt, het is fijn als je daarop kunt inspelen.’ Bijvoorbeeld door na te denken over alternatieve aanwendbaarheid van een pand. Is een winkelpand ook te verhuren als woonruimte? Kan een ondernemer een deel van zijn pand verhuren als hij dat zelf niet nodig heeft? Tot slot heeft Westdorp nog één gouden tip: ‘Wacht niet af, laat het je niet overkomen. De financiering van je vastgoed is een belangrijk onderdeel van het ondernemerschap. Dat kun je niet negeren of uitstellen. Dus ga ermee aan de slag of, als je er zelf niet genoeg van weet, laat je adviseren door iemand die er echt verstand van heeft, bijvoorbeeld een intermediair.’

De agrariër die weg moest bij de bank

Wat als de bank de financiering opzegt? Dan sta je met lege handen. Het overkwam een agrariër, die een aantal jaar op rij verlies draaide. De bank wilde alleen met hem door als hij een deel van zijn land zou verkopen. Dat wilde hij niet.
‘Ik kreeg een telefoontje van de accountant’, vertelt Tom ten Voorde, zelfstandig financieringsspecialist mkb en vastgoed en eigenaar van Finance4Ondernemers. ‘Of ik wilde meedenken over de herfinanciering.’ Er was een nieuw bedrijfsmodel bedacht: de boer verkoopt zijn melkvee en varkens, verhuurt een deel van zijn stallen voor het houden van varkens en hij houdt zelf jonge kalveren. Daarnaast levert de agrariër arbeid: hij verzorgt de varkens. Het land gebruikt hij om voer op te verbouwen. Daarnaast verkoopt hij zijn fosfaatrechten, die heeft hij niet meer nodig.
Ten Voorde: ‘De accountant en ik hebben het doorgerekend en onze conclusie was dat hij op deze manier een winstgevend bedrijf kan hebben en zijn verplichtingen kan nakomen. De grootbank wilde dat niet meer financieren, maar Mogelijk wel, via een Ondernemershypotheek. De rente staat voor vijf jaar vast, de lening heeft een looptijd van tien jaar, een belangrijk voordeel ten opzichte van andere aanbieders. Daarmee heeft de agrariër namelijk de zekerheid dat hij tot aan zijn pensioen door kan.’
Omdat Mogelijk minder dan 50 procent LTV hoefde te financieren, is de financiering ook nog eens aflossingsvrij.’ Alles bij elkaar was Mogelijk de meest geschikte partij voor de agrariër. De investeerder die de hypotheek financiert, wilde graag zien waar hij zijn geld in stak. ‘Daarom is hij langs geweest op de boerderij voor een rondleiding. Dat was mooi: de ene ondernemer helpt de ander.’ Ten Voorde is zeer tevreden dat hij een ondernemer met de noodzaak tot herfinanciering op deze manier heeft kunnen helpen zijn bedrijf voort te zetten, misschien zelfs voor de volgende generatie. ‘Daar doe ik het graag voor’.

Deel op social media