Direct naar het hoofdmenu Direct naar de content
Dit artikel wordt u aangeboden door Mogelijk
De redactie van Het Financieele Dagblad draagt voor deze inhoud geen verantwoordelijkheid.

De 5 belangrijkste fiscale ontwikkelingen voor vastgoedbeleggers

2023 is het jaar van fiscale veranderingen voor vastgoedbeleggers. Maar welke regelingen zijn er nu precies gewijzigd en wat voor effect heeft dit op uw vermogen? Sjoerd Stokmans en Arianne Bonthuis, beiden advocaat en fiscalist bij Van Doorne, zetten de vijf belangrijkste ontwikkelingen voor u op een rij.

1. Werkelijke vermogensmix box 3

De belangrijkste fiscale wijziging voor beleggers is de nieuwe berekening van het box 3-inkomen, waarin het rendement uit spaargeld en beleggingen wordt belast. ‘Tot vorig jaar werd er een fictieve verdeling gemaakt tussen de hoeveelheid spaargeld en beleggingen’, legt Stokmans uit. ‘De Belastingdienst ging ervan uit dat hoe meer vermogen je had, hoe groter het aandeel in beleggingen zou zijn en hoe meer rendement je zou genereren. Bij hogere vermogens werd daarom een hoger fictief rendement belast dan bij lagere vermogens.’

Het maakte hierbij niet uit wat je werkelijke vermogensmix was en welk rendement je werkelijk had behaald. Omdat dit in strijd was met het Europese recht van eigendom en het gelijkheidsbeginsel, oordeelde de Hoge Raad in 2021 dat box 3 opnieuw vormgegeven moest worden. Doel van de nieuwe box 3 is dan ook om beter aan te sluiten op het werkelijk behaalde voordeel uit spaargeld en bezittingen. Vanaf 2023 wordt er daarom niet meer uitgegaan van de fictieve, maar van de werkelijke vermogensmix op 1 januari.

De nieuwe situatie

Afhankelijk van het type vermogen wordt er een ander – nog altijd fictief – rendement berekend. Hiervoor gelden drie vermogenscategorieën:

Vermogenscategorieën

  • 1. Banktegoeden en contant geld, waarvoor het voorlopig rendement is vastgesteld op 0,01%.
  • 2. Overige bezittingen, zoals beleggingen, waarvoor een voorlopig rendement geldt van 6,17%.
  • 3. Schulden, waarvoor een negatief rendement wordt verondersteld van 2,46%. Over het rendement dat onderaan de streep overblijft, wordt in 2023 32% belasting geheven.

‘Hoe deze verandering precies gaat uitpakken is per vermogensmix en dus per persoon verschillend. Maar het ziet ernaar uit dat vastgoedbeleggers per saldo op een hoger fortfair rendement uit zullen komen dan voorheen’, stelt Stokmans. ‘Bovendien is het veronderstelde rendement van 6,17% over al je bezittingen behoorlijk fors. Met de dalende huizenprijzen en hogere rentes is het nog maar de vraag of je dat als vastgoedbelegger gaat halen.’

2. Versobering leegwaarderatio

Een andere verandering die dit jaar speelt binnen box 3 is de versobering van de leegwaarderatio. ‘De leegwaarderatio is een afslag die de waarde van verhuurde woningen voor box 3 van de inkomstenbelasting vermindert op basis van een percentage van de WOZ-waarde’, legt Bonthuis uit. ‘Daardoor wordt een verhuurde woning voor een lagere waarde meegenomen in de grondslag voor box 3, zodat je hierover minder belasting moet betalen. Het idee hierachter is dat woningen die verhuurd worden vaak minder waard zijn dan andere woningen op de markt.’

De nieuwe situatie

Per 1 januari 2023 is de leegwaarderatio versoberd. Woningen in de tijdelijke verhuur zijn voortaan uitgesloten van deze afslag. Ook bij verhuur aan directe familieleden, zoals een zoon of dochter, rekent de Belastingdienst voortaan een leegwaarderatio van 100% mee in de grondslag. ‘Ook voor al het overige zijn hogere percentages gekomen. Dit betekent effectief dat dit voor alle vastgoedbeleggers zal leiden tot een hogere grondslag en dus meer belasting. Dit zal het rendement op verhuurde woningen verder drukken’, aldus Bonthuis.

3. Verhoging overdrachtsbelasting

Een derde fiscale wijziging die belangrijk is voor vastgoedbeleggers, is de verhoging van de overdrachtsbelasting. Dat is de belasting die je bij de aankoop van onroerend goed betaalt over de totale aankoopwaarde. Sinds 2021 gold er een percentage van 0% of 2% voor de aankoop van woningen bestemd om zelf in te wonen en 8% voor alle overige doeleinden. Denk daarbij aan niet-woningen, zoals winkels, kantoren en fabrieken, of woningen voor de verhuur. ‘Daardoor moesten ondernemers en beleggers al flink meer belasting betalen over de aankoop van vastgoed dan particulieren.’

De nieuwe situatie

Per 1 januari 2023 is de overdrachtsbelasting voor het overige deel verder omhoog gegaan van 8% naar 10,4%. Het percentage van 2% voor kopers die de woning wel zelf gaan bewonen blijft gelijk. Daarnaast blijft de overdrachtsvrijstelling voor starters onder de 35 jaar bestaan. ‘Dat betekent dat het gat tussen particulieren en beleggers nog groter wordt. Beleggers gaan meer belasting betalen over de aankoopwaarde, waardoor het lastiger is om een concurrerend bod neer te leggen’, duidt Bonthuis. Dat is ook precies de bedoeling van het kabinet: het moet wat hen betreft aantrekkelijker worden voor particulieren om woningen te kopen.

4. Verlaging jubelton

Een maatregel die indirect effect kan hebben voor vastgoedbeleggers is de verlaging van de jubelton. De jubelton was een vrijstelling waarmee mensen tussen de 18-40 jaar tot 31 december 2022 een belastingvrije schenking van €106.671 konden krijgen. Dit bedrag moesten de kinderen gebruiken voor de aankoop van een woning. ‘Maar het idee was de laatste jaren dat deze vrijstelling zorgde voor ongelijkheid op de woningmarkt’, vertelt Bonthuis. Om een eerlijker speelveld te creëren, heeft het kabinet besloten de jubelton te gaan afbouwen.

De nieuwe situatie

Per 1 januari 2023 mogen ouders hun kinderen eenmalig een bedrag van €28.947 belastingvrij schenken. Vanaf 2024 wordt de jubelton volledig afgeschaft. ‘Dit is in eerste instantie een maatregel die particulieren meer treft’, duidt de fiscaliste. ‘Maar het zou kunnen dat dit de waarde van woningen gaat drukken. Zo kan het dus wel indirect effect hebben op vastgoedbeleggers.’

5. Regulering middenhuursegment

Op de langere termijn ligt er ook nog een plan van de minister van Volkshuisvesting Hugo de Jonge om het middenhuursegment te gaan reguleren. Bonthuis: ‘In de politiek heerst het idee dat de vrije sector te hoge huurprijzen vraagt en dat mensen die net niet in aanmerking komen voor de sociale huur daarvan de dupe zijn. Om het middenhuursegment beter bereikbaar te maken voor mensen met een middeninkomen introduceert het kabinet daarom een huurprijsbescherming.’

De situatie vanaf 2024

De bedoeling is dat het huidige woningwaardestelsel vanaf 1 januari 2024 wordt doorgetrokken van 142 tot 187 punten. Daarbij staan 187 punten op dit moment gelijk aan een huurprijs van €1.000 per maand. Huurwoningen kunnen deze punten verdienen door middel van een goed energielabel, voldoende buitenruimte en de aanwezigheid van bijvoorbeeld een bad, bidet of meerdere wastafels in huis.

‘Vastgoedeigenaren die nu nog nét in de vrije sector zitten, zijn dus straks ook gebonden aan het puntensysteem. Ze worden gedwongen om in de woning te investeren, of moeten de hoge huurkosten die ze nu nog mogen rekenen verlagen bij het aangaan van een nieuw contract. Dat gaat ten koste van het rendement. De teneur in de markt is op dit moment – ook door de overige veranderingen – dat veel vastgoedbeleggers in het middensegment hun woningen zullen verkopen, waardoor het aantal huurwoningen in deze categorie zal dalen.’

Dirk Jan van der Hoeden: ‘Dit is een perfect storm’

Het zijn allemaal maatregelen die op korte termijn een behoorlijk impact hebben op vastgoedbeleggers en ze komen ook nog eens allemaal tegelijk, aldus Dirk Jan van der Hoeden, directeur bij Mogelijk Vastgoedfinancieringen.

‘Op het eerste gezicht is er weinig positiefs op te merken in al deze maatregelen. Je zou dus kunnen zeggen dat we ons in een “perfect storm” bevinden.’ Maar ondanks de storm ziet Van der Hoeden nog steeds de zon. ‘Ik denk dat de beleidsmakers zich nu wel realiseren dat als ze verder gaan met deze beweging, ze een belangrijk deel van de markt afknijpen.

De huidige maatregelen raken vooral de kleinere tot middelgrote vastgoedbeleggers, en die heeft de overheid hard nodig om hun doelen te behalen. Om bijvoorbeeld voldoende huizen te bouwen en vastgoed te verduurzamen. Ik denk daarom dat er niet nóg meer maatregelen bovenop zullen komen. Dat zou betekenen dat de markt nu de kans krijgt om een nieuw evenwicht te vinden.’

Alternatieve beleggingsvorm: zakelijke vastgoedfinanciering Bovendien zijn er volgens Van der Hoeden nog genoeg alternatieve mogelijkheden om je vermogen te beleggen tegen een relatief laag risico met een aantrekkelijk rendement. Zoals investeren in vastgoedfinancieringen. ‘Daarbij koop je het vastgoed niet aan, maar verstrek je de financiering aan de koper. Je hebt dus geen gedoe met huurders en onderhoud én wordt minder direct geraakt door de fiscale veranderingen.’

Mogelijk biedt hiervoor verschillende opties. Zoals de een-op-een Ondernemershypotheek en het Mogelijk Zakelijke Hypotheken Fonds. Voor beide opties geldt dat je als geldverstrekker slechts 60-70 procent van de waarde van het pand financiert én er geldt het eerste recht van hypotheek. ‘Zo bieden wij zelfs met de huidige ontwikkelingen in de markt een groot stuk zekerheid.

Natuurlijk is beleggen nooit zonder risico’s, dus ook onze zakelijke vastgoedfinancieringen zijn dat niet. Maar wij doen er bij Mogelijk wel alles aan om die risico’s beperkt te houden.’ Afhankelijk van het product en het type object levert een zakelijke vastgoedfinanciering via Mogelijk een behoorlijk hoog rendement op van wel 5 tot 7%.

‘Je kunt op andere manieren misschien nog wel een hoger rendement halen, maar dat betekent vaak ook dat je meer risico moet nemen en dus minder zekerheid hebt. Wij geloven daarom dat onze proposities zeer interessant zijn en blijven.’ Meer weten? Ga naar Mogelijk.nl.

 

Deel op social media