Steeds meer Nederlandse vastgoedbeleggers investeren in Dubai 

Steeds meer vastgoedbeleggers verkopen hun onroerend goed in Nederland om met de opbrengsten in het buitenland te gaan investeren. Met name Dubai is daarbij flink in trek. Vastgoedexpert van RD Vastgoed Lukas Kerrebijn begrijpt wel waarom: ‘De huurinkomsten uit vastgoed in Dubai worden belast tegen 0% en het is een duidelijk groeiende markt.’ 

Wat zie je gebeuren in de Nederlandse vastgoedmarkt?  

‘Ik zie heel duidelijk dat beleggers klaar zijn met de continu wisselende regelgeving. Onder meer de veranderingen in box 3 hebben de afgelopen jaren een grote impact gehad. Daardoor worden mensen die vastgoed in privébezit hadden, belast op fictieve rendementen die ze niet meer kunnen halen, met name door de nieuwe Wet betaalbare huur. Sinds die wet op 1 juli 2024 is ingegaan, vallen veel meer woningen onder het woningwaardestelsel – de WWS – die de maximale huurprijs bepaalt. Bij sommige woningen is de huurprijs door deze regeling bijna gehalveerd van €2.000 naar €1.100 per maand. Dat is desastreus voor beleggers die een object drie of vier jaar geleden hebben aangekocht met die hogere huurinkomsten in het vooruitzicht.’ 

Kom je veel mensen tegen die hun vastgoed in Nederland daardoor willen verkopen? 

‘Ja, zeker. Maar de behoefte om te investeren in vastgoed blijft. Geld op de bank kost geld, omdat het minder waard wordt door inflatie. Daarom bieden wij de mensen die van hun vastgoed af willen de optie om de opbrengsten te herinvesteren in opkomende markten. Dat kunnen bijvoorbeeld woningen zijn die boven de puntentelling uitkomen, maar ook commerciële ruimtes of vastgoed in het buitenland.’ 

Dat doe je bijvoorbeeld met RD Vastgoed. Wat doet RD Vastgoed precies?  

‘RD Vastgoed is een vastgoedbedrijf dat beleggingen van Nederlandse investeerders aankoopt, optimaliseert om er een aantrekkelijke eindbelegging van te maken, en weer doorverkoopt. Onze optimalisatieplannen richten zich vaak op renovaties en verduurzamingen, zodat het verhuurobject een hogere huurwaarde – of in het geval van een woning: meer WWS-punten – oplevert.’ 

Hoe ziet zo’n optimalisatieplan er dan bijvoorbeeld uit?  

‘Wij gebruiken onze kennis en knowhow om van een minder interessante belegging een aantrekkelijke belegging te maken. We werken een compleet plan uit en leveren de partijen aan die het kunnen uitvoeren. Daarnaast faciliteren we ook in het aanvragen van de benodigde vergunningen, zodat de koper de zekerheid heeft dat de plannen uitgevoerd kunnen worden om het gewenste resultaat te bereiken.’ 

Hoe vinden jullie die investeerders?  

‘Mensen kunnen zich via RD Vastgoed aanmelden. Er zijn al 8.000 actieve investeerders aan ons platform verbonden. Zij kunnen online een zoekprofiel aanmaken en geheel vrijblijvend kenbaar maken dat ze in vastgoed willen investeren en tegen welke criteria. Denk bijvoorbeeld aan locatie, type vastgoed en budget. Op basis van die profielen kunnen we de objecten gericht aanbieden.’ 

Waarom herinvesteren sommige mensen de opbrengsten liever in het buitenland?  

‘Door de continu veranderende regels bijvoorbeeld. Daarnaast willen mensen voor spreiding zorgen in hun portefeuille. Het lijkt erop dat de economie van Europa de komende jaren zwaar getroffen zal worden: mede omdat er veel miljonairs en bedrijven in het huidige fiscale klimaat voor kiezen om Europa te verlaten en zich te vestigen in andere landen. Zoals in de Verenigde Arabische Emiraten.’ 

Wat maakt de Verenigde Arabische Emiraten zo interessant?  

‘De Verenigde Arabische Emiraten en Nederland hebben een verdrag met elkaar gesloten ter voorkoming van dubbele belasting. Op grond van dit verdrag worden huurinkomsten uit vastgoed in de Emiraten niet in Nederland belast. In de Emiraten worden inkomsten en vermogen met 0% belast, waardoor je geen belasting betaalt over de huurinkomsten of waarde van het vastgoed. In Nederland geldt de zogenoemde buitenlandvrijstelling: je moet het vastgoed wel opgeven in box 3, maar dat wordt vervolgens vrijgesteld op basis van het belastingverdrag. Daardoor betaal je in Nederland geen belasting over het vermogen of de huurinkomsten uit het vastgoed in de Emiraten.

Daarnaast is Dubai – een van de zeven emiraten binnen de VAE – sterk aan het groeien. Men wil bijvoorbeeld – dit staat ook in het Dubai 2040 Urban Master Plan – het inwonersaantal voor 2040 verdubbelen tot 7 miljoen. Om al die mensen te huisvesten zijn ontzettend veel woningen nodig. Ik ben voorzichtig met het maken van beloftes over waardestijgingen, maar de rendementen in Dubai zijn echt ontzettend goed en liggen tussen de 7 en 9% netto.’ 

Daarom hebben jullie RD Dubai opgericht.  

‘Ja, klopt. Met RD Dubai bieden we investeerders grofweg twee opties: via ons investeren in Dubai of mét ons investeren in Dubai. Wij kunnen ze dus helpen om de meest interessante objecten te vinden en ze in het hele proces begeleiden. Maar we kunnen ook verschillende kopers samenbrengen in een soort minifonds, zodat we meer rendement kunnen behalen voor alle deelnemers.’ 

Vertel, hoe zit dat precies?  

‘Om toegang te krijgen tot de echt goede projecten, moet je met volume komen. Door meerdere investeerders aan elkaar te koppelen, hebben we een sterkere onderhandelingspositie en kunnen we vaak de beste units krijgen in de beste projecten. Omdat we als fonds groot inkopen, krijgen we vaak ook korting vanuit de ontwikkelaar: 5 tot 10% op de aankoopprijs. Bovendien kunnen we een gunstiger payment plan onderhandelen. In Dubai betaal je meestal 60 tot 80% tijdens de bouw en 40 tot 20% bij de oplevering. Je kunt alleen dat laatste deel gefinancierd krijgen, wat betekent dat je veel eigen geld nodig hebt. Wij kunnen vaak 50-50% realiseren. Dan hoef je dus veel minder geld in te brengen tijdens de bouw en kun je een groter deel financieren.’ 

Dat klinkt goed. Zijn er ook nog risico’s?  

‘Natuurlijk, er zijn altijd risico’s aan beleggen, dus ook aan beleggen in Dubai. Een van de risico’s die ik zie, is bijvoorbeeld dat je wel moet geloven in de visie die Dubai heeft voor de toekomst. Maar tegelijkertijd zie ik niet in waarom ze die groei niet zouden verwezenlijken. Kijk wat ze de afgelopen twintig jaar al hebben laten zien: ze zijn hartstikke vooruitstrevend.’ 

Voor welk type vastgoedbeleggers zijn jullie interessant? 

‘Ons bedrijf staat voor kwaliteit. We willen solide beleggingen aanbieden. Daarom richten we ons op de A-locaties in het wat luxere segment en werken we samen met de beste ontwikkelaars. In ons volgende project is de goedkoopste unit €550.000, maar meestal beginnen onze projecten vanaf €400.000. Als je een deel financiert, kom je met twee ton aan eigen geld dus al een heel eind.’ 

Kan iedereen beleggen in Dubai?  

‘In principe wel. Maar je kunt bijvoorbeeld geen vastgoed kopen vanuit een Nederlandse holding of BV. Veel Nederlanders lopen hiertegenaan, omdat ze het geld dat in hun BV vastzit niet willen uitkeren, met het gevolg dat ze daarover in de hoogste schijf belasting moeten betalen. Als dat nodig is om te herinvesteren in Dubai, duurt het wel even voordat je die belasting hebt terugverdiend.’ 

Is daar een oplossing voor?  

‘Ja zeker. Je kunt een bedrijf in Dubai oprichten en dan vanuit je Nederlandse holding geld aan dat bedrijf lenen om dat lokaal te investeren in vastgoed. De jaarlijkse kosten van zo’n bedrijf bedragen zo’n €12.000 voor het verkrijgen van de juiste licentie en main land registered companies betalen 9% corporate tax over de winst boven de 375.000 dirham, omgerekend zo’n €90.000. Maar bij huurstromen van één of twee ton is dat nog steeds zeer interessant.’  

Is dat makkelijk te regelen?  

‘Er zitten meerdere haken en ogen aan en die zijn heel casusafhankelijk. Daarom hebben we RD Advisory opgericht. Daar geven onze fiscalisten met meer dan 15 jaar ervaring in de internationale belastingwetgeving advies over de juiste structuur. Waar nodig helpen ze ook bij de oprichting van een bedrijf, een bankrekening openen en de juiste visa.’ 

In hoeverre heb je kennis van de markt nodig? 

‘De situatie is per persoon verschillend en je wilt als investeerder natuurlijk weten waar je aan toe bent. Daarom hebben we op onze website verschillende blogs en video’s waarin we uitleggen hoe bepaalde dingen werken. Daarnaast hebben we een uitgebreide FAQ, verschillende podcasts en kunnen mensen een vrijblijvend een gesprek bij ons inplannen waarin we meer informatie delen.’