Kansen in Duitsland: ‘Enorme groei verwacht in de non-bancaire financieringsmarkt’
Het is de grootste vastgoedmarkt van Europa, met dynamische steden én een economie die volop in beweging is. Niet verwonderlijk dus dat Nederlandse ondernemers steeds vaker over de grens naar Duitsland kijken. Hierdoor ontstaan ook kansen voor investeerders, zegt Herman Tange, directeur Internationaal bij Mogelijk Vastgoedfinancieringen: ‘De non-bancaire financieringsmarkt heeft veel potentie.’
Van oudsher doen Nederlandse ondernemers veel zaken in Duitsland. Picnic, Boels en Coolblue zijn er bijvoorbeeld actief. Maar ook kleine ondernemers steken steeds vaker de grens over. Daarbij groeit de belangstelling voor commercieel vastgoed. Bijvoorbeeld om de bedrijfsactiviteiten uit te breiden of de vastgoedportefeuille geografisch te spreiden.
Niet zo gek, vindt Tange. Duitsland is de grootste vastgoedmarkt van Europa en zeer kansrijk. De zeven grote steden (Berlijn, Hamburg, München, Keulen, Frankfurt, Stuttgart en Düsseldorf) gedragen zich volgens hem bijvoorbeeld net zoals de Nederlandse Randstad. ‘Ze zijn ontzettend dynamisch en vastgoed rendeert er goed.’
Daarnaast ontstaan verspreid door het land nieuwe economische groeiregio’s. Zo wordt in Dresden voor meer dan € 15 miljard geïnvesteerd in chipfabrieken en profiteren regio’s als Düsseldorf, München en Kassel van de grote investeringen in de defensie-industrie. ‘Er is een grote investeringsgolf bezig waar je nu als ondernemer of vastgoedbelegger op kunt inspelen’, zegt Tange.
Duitse banken zijn vrij star: wanneer een financiering niet binnen de standaardvoorwaarden past, houdt het vaak op
Vastgoedhypotheek lastig te krijgen
Wie echter vastgoed wil kopen in Duitsland, loopt al snel tegen een obstakel aan: het verkrijgen van een hypotheek. Mogelijk zag dat de afgelopen jaren ook duidelijk terug in het aantal aanvragen. ‘We hadden regelmatig ondernemers aan de lijn die wilden uitbreiden naar Duitsland en voor hun vastgoedfinanciering niet terecht konden bij een lokale bank’, zegt Tange. Dat komt mede doordat de Duitse financieringsmarkt versnipperd en lokaal georiënteerd is. ‘Duitsland heeft meer dan 1200 banken. Die zijn – op enkele grote spelers na, zoals de Deutsche Bank en Commerzbank – heel regionaal ingericht en bedienen vooral de lokale markt’, vertelt Tange. ‘Als je nog geen klant bent, zijn ze erg terughoudend om je aan een financiering te helpen.’
Niet alleen Nederlandse ondernemers lopen tegen de grenzen van het bancaire systeem aan, ook Duitse bedrijven hebben er last van. ‘Duitse banken zijn vrij star: wanneer een financiering niet precies binnen de standaardvoorwaarden past, houdt het vaak op. Bovendien kan een aanvraag zomaar zes maanden duren. Ondernemers hebben die tijd lang niet altijd.’
Kansen in non-bancaire financieringsmarkt
Ondernemers gaan daarom op zoek naar alternatieven. Maar die zijn er nog niet zoveel als in Nederland. Tange: ‘Waar bij ons al 10% van de financieringsmarkt non-bancair is, is dat in Duitsland nog maar 2%. Ze lopen wat dat betreft behoorlijk achter.’ Daar ligt volgens hem ook een kans voor investeerders: ‘Want dat betekent dat er nog veel groei aan zit te komen.’
Die verwachte groei blijkt ook uit cijfers die eerder dit jaar werden gedeeld tijdens de Real Asset Finance & Debt Summit in Berlijn. Alleen al de komende vier jaar moet ruim € 150 miljard aan zakelijk onroerend goed worden geherfinancierd. ‘Maar de rente is de afgelopen jaren gestegen van 1 naar 4 tot 4,5%. Dat maakt het voor veel ondernemers lastig om een nieuwe financiering te krijgen bij hun bank.’
Bovendien ontstaat er volgens de sprekers op deze top een financieringsgat – het verschil tussen de herfinancieringsbehoefte en wat de markt realistisch kan opvangen – van zo’n € 6 miljard. Een gat waar Mogelijk graag op inspringt. Daarom ging het bedrijf begin dit jaar de grens over om onder de naam ‘Möglich’ zakelijke vastgoedhypotheken te verstrekken in Duitsland. Om zo niet alleen in te springen op een vraag van ondernemers, maar ook op die van investeerders ‘die niet al hun eieren in één mandje willen leggen’.
Investeren met een competitief rendement
Mogelijk koppelt investeerders die hun geld willen laten renderen aan ondernemers die een financiering zoeken. Dat kan via verschillende financieringslijnen, rechtstreeks of via een fondsconstruct, het Mogelijk Zakelijke Hypotheken Fonds. De prognose-uitkering van het fonds bedraagt momenteel 6,25%, en op de rechtstreekse leningen vaak nog hoger. ‘Een stuk meer dan de 1,25% rente die je op de spaarrekening ontvangt’, merkt Tange op.
Om daarbij te zorgen voor een gunstige rendement-risicoverhouding, hanteert Mogelijk een maximale Loan-to-Value van 75% (de hoogte van de hypotheek in verhouding tot de waarde van het onderpand). Daarnaast krijgen investeerders, net als in Nederland, het eerste recht van hypotheek. Dat houdt in dat ze bij een gedwongen verkoop als eerste aanspraak mogen maken op de opbrengst. En ook factoring draagt bij aan een verkleind risico: mocht een ondernemer toch in gebreke blijven, dan neemt Mogelijk tijdelijk de uitbetaling aan de investeerder over.
Verder is de kredietnemer hoofdelijk aansprakelijk en onderzoekt Mogelijk de verdiencapaciteit van de ondernemer, om te beoordelen of de geldnemer de lasten kan dragen. Om alles goed te regelen, maakt Mogelijk bovendien gebruik van lokale experts, zoals taxateurs en advocaten, die helpen om het onderpand op waarde te schatten en de juridische documenten op te stellen.
Mogelijk sluit naadloos aan op de Duitse pünktlichkeit. Zonder onze filosofie te verliezen: we werken snel, digitaal én efficiënt
Eerste hypotheek in Duitsland gepasseerd
Inmiddels zijn de eerste hypotheekaktes in Duitsland gepasseerd. Voor uiteenlopende objecten, zoals bedrijfshallen, padellocaties en seniorenhuisvesting. Maar bijvoorbeeld ook een bedrijfsverzamelgebouw en een logistiek industriepark met meerdere panden. ‘En zo komen er elke maand weer een paar nieuwe financieringen bij’, geeft Tange aan.
De Duitse pünktlichkeit, de stiptheid waarmee ze te werk gaan, viel bij de eerste projecten in positieve zin op. ‘Duitsers zijn heel formeel en pakken alles heel serieus aan. Bij dit soort financieringen is dat ook belangrijk. Daar sluiten wij vanuit Mogelijk naadloos op aan. Maar wel zonder onze eigen filosofie te verliezen: we doen het nog steeds snel, digitaal én efficiënt.’
Voorlopig ligt de focus op een gecontroleerde groei in Duitsland. Maar de ambities van Mogelijk reiken verder. ‘Na Nederland, Curaçao, Bonaire, België en Duitsland kijken we ook naar andere landen in Europa. Als het aan ons ligt hoeven onze relaties in de toekomst niet in elk land opnieuw te beginnen, maar kunnen ze steeds weer bij ons terecht.’
‘Mogelijk kan snel schakelen: binnen drie weken was de financiering rond’
Tom van Hoof, directeur van FSF Consultancy, bemiddelde als intermediair in de eerste vastgoedhypotheek van Mogelijk in Duitsland. ‘Mijn klant, René, wilde een industrieterrein in Duitsland kopen van zo’n 66.000 vierkante meter. De verkoper ging scheiden en had snel geld nodig. Daardoor was hij bereid om de verkoopprijs te verlagen. Het object was getaxeerd op € 10 miljoen en leverde ongeveer € 1 miljoen per jaar aan huurinkomsten op. René kon het kopen voor € 8 miljoen, maar dan moest hij wel snel een financiering regelen.
Precies daar zat de uitdaging, want Duitse banken doen er vaak zes tot achttien maanden over om een zakelijke hypotheek rond te krijgen. En die tijd hadden we nu niet. Gelukkig bood Mogelijk een mooi alternatief. De rente is weliswaar iets hoger, maar daar staat tegenover dat ze veel sneller kunnen schakelen. Onder andere doordat de waarde van het vastgoed zwaarder meeweegt in de beoordeling. In dit geval bood het onderpand ruim voldoende zekerheid voor de investeerders. René had € 5,5 miljoen financiering nodig voor een object met een getaxeerde waarde van € 10 miljoen. Met een Loan-to-Value van 55% kon Mogelijk de financiering daardoor onderbrengen in het eerstvolgende Zakelijke Hypotheken Fonds. Binnen drie weken was de financiering rond en kon René zijn beleggingskans verzilveren.’
Benieuwd of Mogelijk ook uw vastgoed financiert?
Bent u benieuwd of Mogelijk ook uw zakelijke vastgoed in Duitsland financiert? Of wilt u graag investeren in een zakelijke hypotheek van een ondernemer of deelnemen aan het Mogelijk Zakelijke Hypotheken Fonds? Ga voor meer informatie naar Mogelijk.nl.