Een bedrijfspand kopen in 2024? Houd deze 5 trends in de gaten

Dalende vastgoedprijzen, lagere rentes en nieuwe kansen voor financieringen. De ontwikkelingen op de zakelijke vastgoedmarkt lijken overwegend gunstig voor ondernemers die komend jaar een bedrijfspand willen kopen voor eigen gebruik. Vier experts duiden vijf trends.

1. Eventuele handhaving op verplichte verduurzaming

Ondernemers die een bedrijfspand kopen voor eigen gebruik, hebben over het algemeen weinig met de nieuwe overheidsregels te maken. Maar wat wel van toepassing kan zijn, is de verplichte verduurzaming van kantoorpanden. Sinds 1 januari 2023 mogen kantoorgebouwen maximaal 225 kWh per m² per jaar verbruiken óf moeten zij in bezit zijn van minimaal een energielabel C. ‘Onze indruk is dat hier in 2023 door gemeentes nog niet op gehandhaafd is. Maar als dat in 2024 wel gebeurt, kan het zo zijn dat kantoren die niet aan deze regel voldoen, gesloten worden’, stelt vastgoedinvesterings- en financieringsexpert Jacqueline van der Stelt. Wil je als ondernemer een kantoorgebouw kopen voor je bedrijf? Dan kun je deze het beste direct met een energielabel A, B of C kopen. Of je moet over de middelen en mensen beschikken om het gebouw direct na aankoop te verduurzamen. 

2. De waarde van commercieel vastgoed staat onder druk 

Naast het Nederlandse overheidsbeleid hebben ook de oorlog in Oekraïne, de gevolgen van de coronacrisis en de stijgende energieprijzen ervoor gezorgd dat de waarde van commercieel vastgoed in 2023 flink is gedaald. En hoewel de verwachting is dat de vastgoedprijzen op termijn wel weer zullen herstellen, heeft dit tijd nodig. ‘Je ziet dat de markt nu behoorlijk is afgekoeld. Beleggers wachten de effecten van de nieuwe regels af, of zetten hun vastgoed in de verkoop omdat ze het rendement te laag vinden. Er ontstaat dus meer aanbod, terwijl de vraag minder is’, zegt Benjamin Westdorp, manager commercie bij Mogelijk Vastgoedfinancieringen. ‘Op zich is dat goed nieuws voor ondernemers die een nieuw bedrijfspand willen kopen, want dat betekent dat ze dat tegen een lagere prijs kunnen doen dan één of twee jaar geleden.’  

3. Rente stabiliseert en neemt mogelijk zelfs af 

Nog meer positief nieuws lijkt er te zijn op het gebied van de rentes. Nadat de rente de afgelopen achttien maanden is verdubbeld, is de verwachting dat deze in 2024 weer stabiliseert en mogelijk zelfs iets afneemt. Dat zegt Dirk Brounen, hoogleraar Economie & Vastgoed aan de Universiteit van Tilburg: ‘Je ziet nu al dat de rentecurve afvlakt. Dat heeft te maken met de inflatie. Die is in de tweede helft van iets 2023 afgenomen en als gevolg hiervan zullen de banken ook de spaarrentes verlagen. Ik verwacht dat de rente op financieringen hiervan een afgeleide is en in ieder geval zal stabiliseren, maar mogelijk zelfs iets zal afnemen.’ Als de dalende trend inderdaad doorzet, kan de financiering voor een bedrijfspand in 2024 weer iets goedkoper worden. 

4. Non-bancaire vastgoedfinancieringen zijn in opkomst 

Een vierde trend die volgens Ronald Kleverlaan, voorzitter van Stichting MKB Financiering, interessant is, is de steeds gangbaardere route van non-bancaire vastgoedfinancieringen in Nederland. ‘Vorig jaar werd al vier miljard euro aan financieringen opgehaald buiten de traditionele banken, waarvan een belangrijk deel voor vastgoedfinancieringen. De verwachting is dat dit het komende jaar met minimaal dertig procent gaat doorgroeien. Banken bouwen hun zakelijke vastgoedportefeuilles af en hebben relatief lange doorlooptijden. Daarom wijken ondernemers steeds vaker uit naar non-bancaire financiers’, legt Kleverlaan uit.  

Dit wordt door Europese wetgeving ook steeds makkelijker gemaakt. ‘Online platformen die bemiddelen door bijvoorbeeld investeerders en ondernemers aan elkaar te koppelen, worden sinds november als crowdfundingdienstverleners gezien en moeten over een AFM-vergunning (ECSP) beschikken. Dat betekent in de praktijk dat ze aan een aantal strenge voorwaarden moeten voldoen als het gaat om transparantie over de kosten en risico’s van een financiering. Voordeel voor ondernemers is dat zij nu in heel Europa een financiering kunnen krijgen voor hun bedrijfspand. Ze hebben dus meer keuze én kunnen het aanbod beter vergelijken.’ Aan de andere kant kunnen investeerders uit het buitenland dus ook investeren via Nederlandse crowdfunders. 
 
Een van die non-bancaire financiers met die vergunning is Mogelijk Vastgoedfinancieringen. Westdorp: ‘Wij bieden ondernemers die een bedrijfspand voor eigen gebruik willen kopen bijvoorbeeld de mogelijkheid om het pand één-op-één te financieren via ons particuliere investeringsnetwerk. Als blijkt dat een aanvraag binnen onze voorwaarden past, stellen we samen een financieringsmemorandum op en gaan we op zoek naar een investeerder, die de ondernemer de financiering wil verstrekken, in ruil voor een aantrekkelijk rendement én het recht van eerste hypotheek. Deze manier van financieren heeft een aantal belangrijke voordelen. Zo vinden we dankzij ons grote netwerk over het algemeen snel een match en kan de ondernemer boetevrij aflossen gedurende de hele financiering.’ 

5. Vastgoedbeleggers blijven voorzichtig 

Onder beleggers die direct actief zijn op de zakelijke vastgoedmarkt heerst een hoop onrust. ‘Dat heeft onder andere te maken met het gewijzigde overheidsbeleid’, verklaart Jacqueline van der Stelt. Denk bijvoorbeeld aan de veranderingen in box 3, de versobering van de leegwaarderatio en de nieuwe Wet excessief lenen. Maar ook aan de regulering van het middenhuursegment, de zelfbewoningsplicht en het verbod op tijdelijke huurcontracten. ‘Sommige regels zijn al een feit. Andere items zijn nog Haagse proefballons, waarover veel onduidelijkheid is. Beleggers houden hier wel rekening mee in hun besluitvorming. Dat heeft als gevolg dat het aantal transacties in de commerciële vastgoedmarkt de afgelopen anderhalf jaar drastisch is gedraaid. Er is voldoende aanbod, maar vastgoedbeleggers aarzelen.’  
 
Dat biedt dus kansen voor ondernemers, zegt Westdorp van Mogelijk: ‘Als ondernemer ben je minder afhankelijk van de grillen in de markt. Een bedrijfspand voor eigen gebruik is een manier om het te structureren in je onderneming. Zie het niet als beleggingsobject, maar als een investering die moet bijdragen aan de groei van je bedrijf. Kijk altijd tien tot twintig jaar vooruit, en bedenk: waar wil ik naartoe en wat is mijn horizon? Maak strategische keuzes als het gaat om oppervlakte, locatie en bereikbaarheid.’ Ook een goed idee: neem experts in de arm die met je meedenken. ‘Of het nu gaat om het aankopen van het object, of over het rondkrijgen van de financiering  Een goede adviseur verdient zichzelf altijd terug.’