Van baksteen naar vermogen
Onroerend goed heeft op ondernemers een magische aantrekkingskracht. Geld dat niet terug in de zaak hoeft, gaat vaak in stenen. Logisch: vastgoed is historisch onveranderlijk solide. Wat wél verandert: de manieren om in vastgoed te investeren.
Investeren in vastgoed en investeren in vastgoedfinancieringen: het zijn twee verschillende manieren om uw vermogen voor u te laten werken. Beide vormen zitten dicht bij elkaar, maar zijn tegelijkertijd enorm verschillend. Daardoor spreekt de ene vorm de ene ondernemer aan, en de andere de ander. Maar wat zijn de voor- en nadelen van beide opties? Miranda Landkroon-Wiegmans, als manager Vermogensopbouw en Fondsmanager werkzaam bij Mogelijk, schetst de razendsnelle ontwikkeling die investeren in vastgoedfinanciering de laatste jaren heeft doorgemaakt.
Groeiende vraag
‘Die groeispurt van vastgoedfinancieringen begon zo’n acht jaar geleden, dat was niet toevallig rond de tijd dat Mogelijk werd opgericht’, blikt Landkroon terug. ‘Grootbanken trokken zich steeds verder terug uit het financieren van mkb-bedrijven, terwijl de markt voor het investeren in vastgoed door de lage rente en de stijgende prijzen enorm groeide. De vraag naar financiering nam sterk toe. Het vacuüm dat daardoor ontstond, bood kansen aan vermogende particulieren en ondernemers om op een behoudende doch winstgevende manier geld uit te lenen: wie wat vermogen op de lopende rekening had staan, kon dat tegen veel meer dan de gangbare spaarrente uitlenen aan ondernemers die geld zochten om vastgoed te financieren. Met een lage Loan-to-Value, een deel inleg van eigen kapitaal door de ondernemer/lener, én met recht van eerste hypotheek op het vastgoed.’
Uitgelicht: vastgoedfinancieringsfondsen
De nieuwe vorm die de laatste jaren sterk opkomt, is die van beleggen via vastgoedfinancieringsfondsen. Daarmee belegt u als investeerder niet in afzonderlijke panden, maar in een vastgoedfinancieringsfonds. Zo’n fonds zamelt geld in bij beleggers en belegt dat in vastgoedleningen. Deze leningen worden verstrekt aan vastgoedontwikkelaars, -eigenaren of -kopers, die het geld gebruiken voor projecten zoals aankoop, bouw of renovatie van zakelijk vastgoed. In ruil daarvoor ontvangt het fonds rente. En als fondsdeelnemer krijgt u voor uw inleg een aantrekkelijk rendement uitgekeerd. Zo krijgt u als belegger toegang tot een portefeuille van meerdere vastgoedleningen, met een gezamenlijke waarde van vaak tientallen miljoenen euro’s, waarbij het vastgoed met recht van eerste hypotheek dient als onderpand. Dankzij die spreiding over meerdere leningen loopt u als belegger minder risico dan wanneer u zelf vastgoed aankoopt of direct geld uitleent voor specifieke vastgoedobjecten of -projecten. In ruil voor het beperkte risico is het rendement dat u krijgt op uw fondsinleg doorgaans wel iets lager dan bij rechtstreekse investeringen. Daar staat tegenover dat u er nul omkijken naar hebt.
Dubbel rendement
Dat concept sloeg aan. ‘Het bleek ideaal voor iedereen die wel wilde investeren in vastgoed, maar zonder het gedoe van huurders zoeken, onderhoud plegen en storingen verhelpen. Zoals we het hier regelmatig omschrijven: je hebt niet de voordeursleutel. Maar je wordt ook niet ’s nachts gebeld als de voordeur stuk is. Intussen leverde het voor de investeerder dubbel rendement op: je helpt er een andere ondernemer mee, en je krijgt er een veel beter rendement voor terug dan op een spaarrekening of termijndepot. En dat zónder de nerveuze volatiliteit van aandelen en effecten. Dit bleek ideaal voor mensen die wel de voordelen van investeren in vastgoed willen, maar geen verhuurder willen zijn.’ Serieuze markt Dat gat in de markt is nu, pakweg acht jaar na dato, een serieuze markt. ‘In de begintijd werd deze vorm van financieren zonder de bank “alternatief” genoemd. Het was nieuw, het was spannend, en iedereen dacht dat de banken na een tijdje wel weer zouden meedoen. Het tegendeel bleek: ze trekken zich nog altijd verder terug uit de mkb-markt en blijven in veel gevallen “nee” verkopen. Ze zijn ondertussen blij met partijen zoals wij. Nee verkopen wordt makkelijker voor ze doordat er alternatieven zijn waarnaar ze kunnen doorverwijzen. Daarmee is onderling financieren inmiddels heel normaal.’
Diverse manieren
Inmiddels biedt Mogelijk Vastgoedfinancieringen twee manieren om geld te laten renderen middels vastgoedfinanciering: door rechtstreeks te investeren of door te beleggen in vastgoedfinancieringsfondsen. ‘Met rechtstreeks investeren leen je geld uit aan een ondernemer die er een object mee koopt voor zijn of haar business. Met deze vorm begon het allemaal in 2016. Sinds 2022 kun je bij Mogelijk ook beleggen in fondsen. Meerdere beleggers leggen geld in waarmee meerdere ondernemers worden gefinancierd. Je hoeft je als belegger niet druk te maken over de aankoopbeslissingen van het fonds en hebt geen omkijken naar het beheer.’
Vanaf 100.000 euro
Deelnemen aan zo’n vastgoedfinancieringsfonds kan vanaf een bedrag van 100.000 euro. ‘Een fonds telt gemiddeld zo’n twintig tot dertig miljoen euro – hiermee stellen we vervolgens een mooie hypothekenportefeuille samen. Daarbij zorgen we altijd voor spreiding in alle opzichten: qua locatie, van verschillende debiteuren en diverse soorten objecten – van woonvastgoed en kantoren tot horeca en agrarisch – waarbij er nooit één categorie sterker dan vijftien procent is vertegenwoordigd. Beleggers vinden dat fijn: voor hen voelt het prettiger om hun inleg te spreiden over dertig objecten dan om alles in één pand te steken.’
Looptijd vijf jaar
Vervolgens krijgt u als fondsdeelnemer vijf jaar lang maandelijks je rendement op je rekening, met aan het einde van de looptijd kans op een overwinst. Bij de jongste fondsemissie was het geprognosticeerd rendement 6,25 procent. Een heel net percentage, benadrukt Landkroon: ‘Het is iets lager dan de 6,5 tot 7 procent die je nu kunt krijgen bij rechtstreekse financieringen, maar je hebt er verder geen omkijken naar.’ Participanten krijgen elk halfjaar een rapportage met de cijfers van het fonds.
Investeren in vastgoed…
Investeert u direct in vastgoed, dan bedoelen we daarmee dat u vanuit uw bedrijf of uw privé zelf vastgoed koopt, al dan niet met geleend geld. Denk daarbij aan uw eigen bedrijfspand of woning(en), maar daarnaast vooral ook één of meer woningen of appartementen voor de verhuur, recreatief vastgoed, bedrijfsruimtes, garageboxen of andere vormen van vastgoed of bijvoorbeeld een bouwkavel. Als koper/belegger bent u dan eigenaar van het vastgoed, met alle voors en tegens die daaraan vastzitten. U betaalt de kosten voor financiering, onderhoud en eigenaarschap (denk aan ozb en jaarlijkse eigenaarslasten). In ruil daarvoor ontvangt u inkomsten uit verhuur en profiteert u van de eventuele waardevermeerdering. Daarnaast kunt u gebruikmaken van belastingvoordelen en aftrekposten voor de onkosten die afschrijvingen met zich meebrengen.
vs. investeren in vastgoedfinancieringen
Bij vastgoedfinancieringen, ook bekend als hypotheekbeleggingen, leent u als belegger geld uit aan vastgoedkopers, -eigenaars of -ontwikkelaars. In ruil voor uw lening krijgt u een vooraf afgesproken rendement en krijgt u aan het eind van de afgesproken looptijd het geleende bedrag weer terug. Beleggen in vastgoedfinancieringen kan op twee manieren: rechtstreeks of via vastgoedfinancieringsfondsen.